预售商品房抵押登记行为研究

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1、预售商品房抵押登记行为研究在我国蓬勃发展的房地产市场中，随着房地产市场的日益规范，现房销售和期房室销售已经成为当今最重要的乒商品房销售形式。期房也就挡是我们通常所说的预售商品屣房，即开发商将正在建设或狨者即将建设的商品房销售给蠛购房人。预售商品房无论对酤于开发商而言具有重要意义彗。一个开发项目往往涉及到绽大量的资金投入，如果开发绥商在商品房竣工之前按照规费定提前向社会出售，无疑可淘以把一部分社会闲散资金吸引到房地产开发中来，从而跎减轻开发商的资金压力。但对于购房人来说，他要承担骣一定的交易风险。同时，购财房人在购房过程中也会因为霰购房资金短缺问题，需要对─已经购买的预售

2、商品房进行嫦抵押从而获得购房贷款。预幕售商品房抵押既关系到抵押攮人与抵押权人之间的关系，也关系到预售人与抵押人以忱及抵押权人之间关系问题，同时还涉及到预售商品房抵押登记问题。由于预售商品鲋房抵押涉及到物权、债权等か民事法律问题，抵押登记等行政法律问题，对于这些无论理论界，还是司法实务界荬，均存在一定争议。本文拟β结合具体案例从预售商品房遢抵押登记行政行为，来剖析亵与之相关的民事法律和行政觇法律问题。一、据以研究鹊的案例1998年7月8秃日，赢嘉公司与原北京市房芙20/20屋土地管理局签订《北京市苏国有土地使用权出让合同》籀，依法取得了本市朝阳区东三环南路2号的国

3、有土地使钛用权。1999年4月26皎日，赢嘉公司取得了市朝港唢澳台国用字第10020号濡临时《中华人民共和国国有╀土地使用证》，后于200显1年2月5日正式取得了《疆中华人民共和国国有土地使用证》。赢嘉公司在该土地弪上建设“富裕隆大厦”，现盯更名为“赢嘉中心”。期间，市国土房管局向赢嘉公司俜分批核发了《北京市外销商呒品房预售许可证》。1999年11月8日，赢嘉公司诚与中融公司签订了《北京市忒外销商品房预售契约》，中照融公司预购赢嘉中心B座1薯6-24层房屋。2000聂年7月25日中融公司与亚瞍运村支行签订《流动资金借╁款合同》，约定借款亿元，促用途为采购钢材。同日又签

4、埒订了《最高额抵押合同》，酊抵押人为中融公司，抵押权镊人为亚运村支行，《抵押物銎清单》中注明抵押物为富裕嗓隆大厦B座16-24层。2000年8月23日，中融公司、亚运村支行向市膛国土房管局申请办理房地产栖抵押登记，提交的申请材料逋有：《北京市城镇房地产抵郎押登记申请书》；中融公司屮持有的《北京市外销商品房规预售契约》；抵押当事人的邛企业营业执照副本、法定代趁表人身份证明、授权委托书ㄋ、董事会决议及董事会成员圬名单；亚运村支行持有的《流动资金借款合同》、《最高额抵押合同》、《抵押物耙清单》；付购房款的《证明┥》。此后，市国土房管局又麽从该局档案中调取了土地使拧20/2

5、0用人为赢嘉公司的京房地出觚让[合]字[98]第17疃8号《北京市国有土地使用氍权出让合同》。申请当日，辏市国土房管局依据《北京市啪房地产抵押管理办法》第五润条第项、第十八条的规定，バ向亚运村支行出具了《预售潜商品房抵押登记证明》，并塾在中融公司所持的《北京市外销商品房预售契约》上加燕盖了“北京市房屋土地管理刺局他项权利登记专用章”，注明权利种类为“抵押”。2001年2月2日，赢嘉垩中心为嘉华银行贷款，向市瘠国土房管局了解赢嘉中心房夫产抵押情况。市国土房管局失向赢嘉中心出具了《城镇房蛘地产抵押意见书》，认定赢谶嘉中心A座已有平方米商品卣房办理了预售登记手续，可绸抵押范围

6、为A座9-17层萼及B座全部“。2001年3月，赢嘉中心申请国有土志地使用权抵押登记。市国土Л房管局出具了《土地他项权飧利证明书》，载明抵押范围掠为赢嘉中心B座地上24层タ、地下3层、A座9-17层及相应分摊地下部分”；筝抵押权人为嘉华银行。2杰002年6月，因中融公司未如期履行还款协议，被亚诀运村支行申请法院对赢嘉中争心B座16—24层房屋进埔行了查封。赢嘉公司要求北颓京市国土房管局撤销为中融罕公司与亚运村支行办理的预撞售商品房合同抵押登记行为，向法院提起行政诉讼。一饧审法院经过审查认为，被告觑未依法审核中融公司、亚运谏村支行的抵押申请，即作出准予登记的行政行为

7、是无效渴的。依据《最高人民法院关汩于执行〈中华人民共和国行鹜政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第项的戢20/20规定，判决被告市国土房管局于2000年8月23日歆对第三人中融公司、工行亚员运村支行作出的抵押权登记惦行政行为无效。被告市国土扃房管局、第三人中融公司、第三人工行亚运村支行对一醭审判决不服，依法提起上诉疾。二审法院经过审查，判决搿驳回上诉，维持一审判决。烹二、问题的提出预售商Θ品房抵押是一个非常复杂的骼问题，其中涉及到很多法律问题。结合本案而言，包含蹲这样几种不同的法律关系：酞中融公司与亚