项目开发报批报建流程

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1、项目开发报建报批流程前言本案对房地产全程开发进行流程演示及阐述，由于复杂和系统性所限，本案仅侧重对整体流程的演示，其中的操作细节需作专题展开。需要说明的是：房地产开发的地域性特征，导致各地市场差异明显，在此将较为成熟规范的深圳市场为示范蓝本；并将甲方预设为无开发经验且规范操作的开发商。作为内部交流和分享的机会，我们期待大家批评及建议性反馈，进一步完善、充实其中的内容，共同进步与提高！此致敬礼营销策划部敬上2003年12月29日项目开发流程一、土地使用权的取得1.取得方式1)行政划拨2)协议出让3)招标拍卖（挂牌、投标两类）：其中深圳目前已基本采用挂牌拍卖的方式4)转让2.流程示意（以拍卖为例

2、）现场勘察，收集相关资料信息的初步收集、分析确定竞拍价、竞拍人、叫价原则获取土地出让信息及相关规划指标（一般1-3个月前，政府予以公布即挂牌）组建竞投小组，购买标书。（成员包括：估价师、策划分析、财务、工程设计、法律等多种人员）测算土地成本、估算开发总投资、总价值。（一般采用假设开发法进行计算）办理竞买登记手续，提交相关资料及竞拍保证金，领取竞拍号牌，了解规定细则及其他。竞拍成功，签订成交确认书，并按规定期限交纳成交价款和相关费用。获得土地使用权限办理相应的土地产权转移变更登记手续3.1.细节阐述1)信息资料部分A.招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说明）；B.现场勘察地块的位置、

3、地块形态、生熟程度生、熟地指地块是否已“三通一平”：及通水、通电、通路和地块表面了平整处理；、四至环境、区域竞争楼盘资料；C.前期研究报告包括：市场相关数据、动态和发展趋势预测，项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况，潜在目标客户调查分析；D.参拍发展商的意向分析：资金状况、土地储备、开发传统、背景资源等；竞拍提交资料包括：法人营业执照（有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书（深圳允许自然人参与竞拍）；2)前期可行性分析（机会可行性分析可行性分析可大致分为三个阶段：1.机会可行分析阶段：确定投资方向，提出开发目标；2.初步可

4、行性分析阶段：确定项目的开发前景及定位方向；3.最终可行性分析阶段：对项目进行市场论证、经济和技术分析，预算分析、资金安排；）一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价；地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润总成本费用=开发成本（详见下表）+开发费用（详见下表）+税费（详见下表）开发成本明细表序号项目备注1土地取得成本、2前期费用、2.1策划研究费、2.2勘察设计费、3建筑期费用参考《价格信息》及同类物业3.1桩基础工程、3.2地下室工程、3

5、.3主体土建工程、3.4安装工程、3.5室外配套工程、3.6专业人员费用约前五项之和的3%3.7不可预见费约前五项之和的3%4总建造成本、开发费用明细表序号项目备注1管理费用建安费用的3%2财务费用贷款年期利率计算3推广费用按售价/租金的3%-5%计算税费明细表序号类别税（费）率计算基数1营业税5%成交价2城市维护建设税1%营业税3教育费附加仅为房屋租赁所须缴交项目，房产转让无须缴交该税项。3%营业税4印花税0.1%售价/租金5房产税*1.2%房产原值X70%6房屋租赁管理费*2%租金7企业所得税深圳市企业所得税率15%，具体依各地政策和企业性质而定。15%销售税后利润一、立项筹备凭土地出让

6、合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位，报项目名并注册。选定各类专业服务机构。⑺⑺⑺⑺⑺广告设计公司印刷包装公司礼仪制作公司模型制作公司⑹⑷⑵⑶⑴策划、代理公司规划设计单位开发商⑸施工单位监理机构市场调研机构专业公司工作分工示意图⑺（虚箭头表示可由甲方执行或甲方委托执行）⑴甲方进行招标，选定策划（销售代理）服务公司；⑵策划公司提交项目的可行性分析报告，以市场需求出发，协助完成项目规划设计的要点；⑶甲方依据可行性分析，下达设计委托招标书，并最终选定；⑷设计单位提交初案；⑸策划公司（综合甲方意见）提出具体书面修改意见；⑹设计单位依据修改意见，出正式的规

7、划设计方案；⑺依据确定的策划（规划设计）方案，选择具体执行机构后实施；1.市场调查分析1)宏观环境分析预测A.国家政治法律环境；B.经济科技发展趋势；2)中观环境（所在城市）分析预测：城市建设与规划；A.竞争企业及知名企业的发展状态；B.市场供应与需求关系；C.各类专业机构状况；3)微环境分析预测A.区域消费需求研判；B.竞争对手调查；依据上述调查分析，对关键问题做出专项主题研究，提出初步可行性分析报告：开发