学习贯彻《条例》规范商业物业管理——对商业物业管理行业规范发展的浅议

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1、物业管理企业改革与发展工作交流会交流材料学习贯彻《条例》规范商业物业管理——对商业物业管理行业规范发展的浅议上海华联物业管理有限公司总经理董咸慧、总工程师唐伟忠《物业管理条例》的颁布实施对我国物业管理行业的改革和发展具有深远的意义。上海市政府与主管部门十分重视对《条例》的宣传学习，上海市房屋土地资源管理局和上海市物业管理协会共同组织了由上海所有物业管理公司参加的学习大会，并由上海市房屋土地资源管理局物业管理处领导对《条例》逐条进行了学习宣讲，推动了上海物业管理同行对《条例》的学习研究。同时我们学习了汪克焘部长、

2、刘志峰副部长和谢家瑾司长在全国物业管理工作会议上的讲话，深深感到作为物业管理行业的业内人士，特别是作为商业物业管理队伍中的一员，有责任和义务在从事商业物业管理的实践过程中，学习《条例》精神，全面熟悉掌握《条例》内涵，面对发展中的问题，用《条例》和有关法律法规为武器，积极探索，勇于实践，摸索办法，取得经验，为商业物业管理行业的发展出谋划策，贡献一份微薄之力。5商业物业顾名思义是用于从事商业经营的场所，包括购物中心、娱乐中心、大型超市、大型卖场、百货商场、各类商品的批发交易市场，从广义上说还包括餐饮、银行及各类服务

3、经营场所。我公司多年来主要从事购物中心、超市、卖场、百货商厦与综合商务楼的物业管理服务。由于商业物业一般包括多种用途，用户要求比较严格，物业的设备管理技术含量高，对环境与节能的要求较高，因此从事商业物业管理的企业必须拥有卓越的专业管理技能，针对不同行业的用户与业主的需要，对保安、维修、保养、清洁及绿化等方面提供高质量的全方位服务。物业管理企业要适应商业物业管理的特点，一方面要苦练内功，加大对专业技术人才和管理人才的培养力度，加大专业设备和新技术的投入，另一方面还应加强法制化的观念，正视商业物业管理中客观存在的一

4、些问题，通过积极努力，促进问题的解决和关系的理顺。房屋的所有权人为业主，业主是《条例》规定的责任主体。由于商业物业经营方式和物业用途的多样性，形成了在同一物业中存在不同的产权人和物业使用人，比如目前大部分的商业楼宇是多用途、综合型的，在同一幢楼宇中，有大业主，有小业主，有商场业主，有饭店业主，有办公房业主，有住宅业主，还有租赁经营客户。从而在同一个物业中，不同的业主和用户，对物业的责任主体形成错纵复杂的关系。在物业管理服务中涉及的诸多方面如对物业共用设备设施的维修责任划分，维修资金的筹集和使用，公共能耗费与其他

5、费用的分摊，业主、用户对物业使用中相邻关系中的矛盾处理，物业消防管理，物业环境管理和污水处理，区域用电限额与MD的控制，物业管理费的核定等，带来了许多不确定的因素，增加了对问题处理的复杂性和管理上的难度。特别是商业与办公、住宅综合型的楼宇的业主自治管理问题矛盾较为突出，加上开发商有些楼宇遗留的问题和商业用途的变化所产生的问题，使物业管理企业要化费大量的精力去协调和解决上述问题，并经常处于“吃力不讨好”、委曲求全的境地。而对单纯商业性质的大型商场和购物中心，大业主（店方）对商铺客户的管理历来是一本难念的“经”，往

6、往受制于商家的经营利润和物业租赁形势的“冷暖”变化。其中对客户的装修管理、安全管理，物业管理企业往往有力使不出，有“隔靴抓痒”5的感觉。这类商业物业在保安服务中有许多难题，大业主（店方）即要控制保安服务人员数量，又要面对门多、通道多、人员复杂的情况，解决防火、防盗、防治安事故的问题。有些商铺客户的“各自为政”与大业主（店方）碰到难以解决矛盾时的无能为力，造成商铺客户对物业使用中权利与义务定义不清，管理上职责不清。他们产生的矛盾往往直接转嫁到物业管理企业身上。上海虽然已形成大量的商业圈和高档的商业物业楼宇，但在发

7、展过程中还存在大量经改造和改变使用性质而形成的商业店铺，其中有许多是房屋设施陈旧的分散的小型商业物业，这类商业物业由于商家与租赁户的短期盈利目的，低成本运行，物业档案资料的缺乏，设备设施先天不足且无改造价值，造成物业管理上的“盲区”，或是虽有物业管理，但缺乏规范性和有效性。这类物业管理要求不高，商家不愿意承担正常的物业管理费用，往往采用低层次的、原始的管理方式。这对上海这个国际大都市来说，是一个“不谐和音”。由于商业物业队伍的良莠不齐，商业物业管理服务的范围和深度的不确定因素，以及服务质量标准与管理服务费价格不

8、统一，要形成规范化的市场运行机制，还有许多工作要做。《条例》的颁布为商业物业管理行业的规范发展指明了方向，使我们商业物业管理企业感到欢欣鼓舞。汪光焘部长说：“发展中的问题要用发展的办法来解决。”他又说：“要通过制度创新，机制创新，管理创新，探索解决好这些问题。”通过学习《条例》，我们感到要从三个方面来规范我们的商业物业管理服务。5首先要培育规范的商业物业管理的市场运行机制。《条例》规定