中国房地产金融及政策取向

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1、中国房地产金融及政策取向中国房地产金融及政策取向非常高兴参加江西省土地学会和金融学会组织的“江西省首届房地产与金融支持高层论坛”。我想就“中国房地产金融及政策取向”谈一谈我个人的看法。我的演讲分三个部分：第一部分简要介绍一下当前我国房地产金融市场的现状，分析我国房地产金融市场存在的问题；第二部分围绕如何为房地产业发展提供金融支持，分析发展我国房地产金融的思路、方法和途径；第三部分谈一谈有关房地产金融市场的监掭管和调控问题。一、当前我国房地产金融现状的回顾和墅分析（一）近年来我国房杈地产金融发展迅速改革开鸣放以来，随着国家住房制度搅的改革和房地产市场的不断发展，我国房地产金融从

2、无侃到有，从小到大，得到了非仂常快速的发展。特别是19击98年以来，金融对房地产哓业的支持，由过去单纯的企锹业开发贷款支持转变为对投疳资和销售两个方面支持。目逞前，我国房地产金融的发展嘈主要有以下特点：一是对徨房地产开发和个人住房消费摞的信贷增长逐年上升。19泷98年房地产开发贷款余额哇为亿元，XX年扩大到亿元15/15，是1998年的倍。同时，个人住房消费信贷也快速床增长。XX年与1998年嫌相比，个人住房消费贷款增辑加了亿元，增长了倍。在个Ｆ人消费贷款中，个人住房贷击款的占比高达75－97。я二是房地产开发贷款的增仓速明显高于同期整个金融机炻构贷款的增长速度。199ˇ8年

3、至XX年，金融机构全韦部人民币贷款年均增长，而瞎房地产开发贷款年均增长，滔全部房地产贷款（包括个人怦住房贷款）年均增长。由此溏可见，房地产贷款的年均增龋长速度大大超过同期其它贷啷款。三是房地产信托融资喃发展较快，成为近期最为活跃的房地产融资方式。我国侈信托业经过清理整顿后，再肄次步入了快速发展的轨道，硇尤其引人注目的是房地产信妮托业务的蓬勃发展。XX年底，投向房地产业的信托财产共计亿元，占全部信托财鲋产总额的，比年初增加亿元，增幅。XX年房地产信托聚继续以较高的速度增长，全鸸国房地产信托项目筹集资金角超过50亿元，比XX年翻褪了一番还多。四是长期低赃利率政策促进了资金密集

4、型槽的房地产业快速发展。自1姗996年以来，我国连续８Ｊ次降息，银行贷款利率已处啧于历史最低水平。目前，金剀融机构一年期法定贷款利率荤为，而住房贷款利率按法定贷款利率（不含浮动）减档剞执行。低利率政策不仅减轻蝻了房地产开发企业的利息负钱担，相应地提高了利润，而醐且还增强了居民的购房能力桔15/15，推动了房地产需求的增长厚。经回归分析，利率每下降魑1个百分点，同期国房景气指数上升个百分点。（二瞬）我国房地产金融市场还很┊不完善我们必须看到，和莆发达国家相比，我国的房地产金融市场还很不完善，房地产金融产品很少，主要依罚靠银行贷款，房地产融资相痰对困难。在发达国家成熟的奕房地

5、产金融市场上，除了传绽统的信贷方式外，各种房地产金融中介机构为房地产企业提供了种类繁多的融资产却品，例如，发行上市、项目钽融资、企业债券、股权融资徊、产业基金、房地产信托等敉。此外，成熟的房地产金融螭市场还存在发达的证券化二硼级市场，这不仅大大增强了塾房地产资产的流动性，为提鼗供融资的金融机构分散和管蜊理风险提供了有效的手段，螈而且也为市场投资者提供了樯多元化的金融产品，使房地哥产投资具有稳定的资金来源苋。此外，成熟市场经济国家礼经过长期的实践，已经形成明了比较完善的房地产金融市傲场体系，通常包括完整的房阀地产金融市场结构、功能和餮监督管理框架。相比而言，睡我国的房地产金融市

6、场发展肖还很不充分，存在着明显的屺滞后和不均衡现象。主要表臭现为：一是房地产融资渠茸道单一，风险集中。第一，银行信贷构成了房地产融资的主要方式。根据统计估算粳，80左右的土地购置和房否地产开发资金都直接或间接夏15/15地来自商业银行信贷。第痪二，房地产投资的市场风险脾和融资信用风险高度集中于盍商业银行。在我国目前的房膊地产市场资金链中，银行信娈贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整嗪个过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企咎业流动资金贷款和土地储备队贷款等各种信贷方式，商业蛳银行实际上直接或间接地承塞受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险崮

7、。第三，部分商业银行和秣其他金融机构存在经营行为纷不理性和不规范问题。由于申商业银行普遍把房地产信贷纡作为一种“优良资产”大力琚发展，在经营业务时容易产耀生急功近利、放松信贷条件ⅹ的倾向。例如，在发放房地冬产贷款过程中，为了竞争客户，有的商业银行降低客户父资质等级评定的门坎，将审＂查手续简化，将审查速度加宇快。再如，有的商业银行对赂政府担保项目盲目乐观，而麂忽视了这些项目所具有的风倮险性。同时，我国个人住坼房消费信贷的潜在违约风险髑不可小视。我国的个人住房壮信贷业务是最近三年才