农村私有房屋买卖效力问题研究

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1、农村私有房屋买卖效力问题研究叶海涛随着上海农村城市化的进程不断推进，城市逐渐向周边郊区和乡镇辐射性扩张，同时一些围绕上海城市中心的边缘地带逐步向城市发展，用地集约、产业积聚、人口集中的“三个集中”战略也成为上海实现城乡一体化、农村城市化、农业现代化和农民市民化的必然选择。参见武鹏，《农村宅基地房屋买卖合同效力探析》，《上海审判实践》，2004年第7期。也正是在这个过程中，大量地块被列入动迁范围(包括不少农村宅基地)。就浦东新区而言，我院川沙法庭所辖的张江镇、合庆镇、川沙镇、曹路镇、唐镇及机场镇就因为张江生物医药工程等重大

2、市政工程项目的建设、房地产开发需要和大型中外资企业规划落户，其许多区域都被成片开发，大面积列入动拆迁范围。另一方面，由于上海近几年房地产市场过热，价格猛涨，巨大的经济利益驱动，也促使包括涉及农村私有房屋买卖等案件的大量产生。由于在民事审判实践中，农业政策变动性比较大，加之对一些涉及农村案件的审判、执法标准不明确或不统一，因此产生不同法院，不同业务庭，不同承办人员间裁判尺度不统一的情况，给案件审理带来一定的难度。籍于此，本文拟结合审判实务，通过分析该类案件的特点及法律问题，对涉及农村私有房屋买卖的效力尝试予以明确化，从而为

3、统一司法实践处理提供参考。一、涉及农村私有房屋买卖纠纷的典型案例11原告徐某原系上海市浦东新区张江镇江东村的村民，结婚后于1985年随军到无锡生活，1990年丈夫转业后回到上海居住，部队分配其位于浦东金桥的一处住房1995年7月6日原告与被告北蔡镇村民时某订立私房转让协议，约定:原告以35000元的价格将其在江东村(建筑面积为88平方米左右)的私房转让给被告。(据了解，在1995年，该地段35000元的购房总价偏高)双方当日还订立补充协议，原告明确承诺凡是今后涉及该房屋动迁、转卖等事情均与原告无关。1996年9月6日被告

4、付清了所有房款，原告按约交付了房屋。被告之后花费了几万元对房屋进行了修缮、翻建，并实际居住至今近10年。现原告起诉请求判令原、被告于1995年签定的私房转让协议无效。审理中法院查明，系争房屋现在正列入动拆迁范围，正是由于本案原被告互不让步导致动拆迁无法顺利开展，又了解到，现在该房屋的评估价格为20万元左右，按正常安置可以获得90平方米左右的一套中套房屋或者获得相应的补偿款项；起诉时，系争房屋的市场价值可达5000元左右。庭审中，原告坚持要求法院判令合同无效，并表示愿意返还被告原购房款35000元和补偿一些装修费用，被告则

5、坚决要求确认房屋所有权归被告，原来的房屋转让协议有效。双方矛盾激烈。二、涉及农村私有房屋买卖案件纠纷的产生及原因分析1、宏观原因—上海尤其是浦东地区的开发开放和城市化进程的加快。随着农村劳动力向城镇转移步伐加快，举家进城居住、务工或经商的农民日益增多，农村集体土地上农民卖私宅的情况越来越普遍。此前已买卖的农村私宅，由于没有产权证而无法办理过户手续，现在拆迁时政府将给予一定的补偿，如何确定受偿主体，由此引发的纠纷日益增多。2、根本原因—主张原农村私有房屋买卖合同无效可能带来的巨大经济利益的驱动。11如案例1中所示，原告当时

6、转让私房的价格35000元已经偏高，但事隔近10年，该房屋的拆迁补偿可达22万元左右，翻了近6倍，而且如果安置的系张江镇的动迁房屋，市场价值可以达到45万元以上。因此主张合同无效，返还当时协议约定的购房款，再主张获得动拆迁安置款或房屋，其中的经济利益非常巨大，扣除诉讼费和请律师等的诉讼成本，当事人认为还是值得一搏。这也是现在该类案件纠纷增多的根本原因。3、直接外因—动拆迁政策存在漏洞不同及政策的多变性致使当事人有利可图。4、潜在诱因—法律无明确规定及审判实践不统一，当事人有法律空子可钻。案例1的庭审中，原告提供了上海市宝

7、山区人民法院的一份判决书，证明类似案例，法院已作出了支持原告诉讼请求的判决，认定合同无效。凭着这一纸判决，原告更加理直气壮，认定动拆迁所有获益都理所当然应该归其所有，她和被告不需要留有协商的余地。根据曾经下发的“有关宅基地房屋买卖效力问题的有关会议精神”(尚未形成正式的会议纪要)，该文件认为对案例1的情形，“即对将房屋出售在非同一乡镇范围内的人员，未经有关组织、部门批准，但合同已经履行完毕，且买受人已实际居住使用的(买受人在他处没有住房)，对合同的效力暂不表态。处理中，应本着重视现状，维持稳定的原则，承认购房人对房屋现状

8、的占有、居住、使用。’本院认为’部分的表态可为’合同是当事人真实意志的反映，合同已履行完毕，购房人已实际入住，卖房人反悔违背了诚实信用原则，故对原告的诉讼请求不予支持’”。11由此可见，本身法院在处理同一类案件时的指导标准都不统一，并且我国现行法律对此类财产的买卖没有作出明确的规定，既没有规定农村集体土地上的私宅不得