南京星汉城项目整合稿

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1、禄口*星汉城项目报告前言每接到一个案子，我们便产生创新与完美甚至达极至的冲动。因为我们一直尊崇这样的理念：让贵司与我们共赢，共同打造一个让业内外人士不说是流芳，至少也可频频回眸的项目。这份企划案依然是我们在匆忙中形成的，以至市场调研没有充足的时间去完成，但是我们对本案依然倾注了满腔的激情，在短短几天时间内，我们夜以继日的超负荷工作，深深领悟本案的精髓和要义。如果有更多的时间和机会我们会更仔细的去雕琢、去调整、去完善。我们希望这份报告只是与贵司的一次沟通、一个与贵司合作的起点。期待我们致臻完美的合作！二00六年四月十日第一部分：项目土地评价报告一

2、、土地物理状况1．1．地理位置目标地块位于江宁区禄口镇东北侧，汤铜公路与宁溧公路交界处。其南沿宁溧路，北靠南京国际小商品城。距离主城区约20Km。距离禄口机场约8Km。距离禄口镇约1000m。距离机场高速入口约50m。1．2．地块现状地块呈规则长方形，走向南偏东约30度。地块表面平整，无坡度，土质均匀密实。地块目前处于“三通一平”状态，西北部商业部分建筑至地面主体结构3层。1．3．周边环境资源地块周边的建筑物：周边为未开发区域，有零散农村普通自建1-2层房屋。自然景观资源：周边绿化稀少，无可利用自然景观历史人文资源：周边环境开发中，人文环境差，

3、无可利用资源。环境污染状况：项目周边无重污染工业，气污染无。由于紧靠机场高速，临宁溧路区域存在轻度噪音污染和空气粉尘污染。项目所在区域距离禄口机场约8公里，且垂直于机场进出港航线，因此不受机场噪音污染。一、周边现状1．1．周边道路状况目标地块位于汤铜公路与宁溧路（双龙大道）交界处，沿靠宁溧路。其中汤铜公路为省级干道，双向四车道，路况好；地块西侧约50米即为机场高速禄口收费站出入口，通过该高速可连接绕城公路、宁杭高速等对外快速道路。因此，目标地块附近具有一定交通优势，可通过宁溧路、汤铜公路、机场高速完成城市内外的交通联系。1．2．公共交通状况项目

4、所处地区距离南京主城区较远，与江宁相距约17公里，仅有郊县班车雨铜线（雨花台——铜山）经过，班次少，服务水平低，不能满足区域与南京主城的联系。1．3．市政配套状况地块周边1000米内市政设施匮乏。目前，主要基本生活配套依赖于禄口镇的少量市政设施。目前现有可利用配套如下：医疗：禄口卫生院（距离约1KM）。超市：位于禄口镇的苏果便利、联华超市、如海超市（距离约1-2KM）农贸市场：禄口镇农贸市场（距离约1-2KM）。教育设施：禄口镇中心幼儿园、禄口镇中心小学、禄口镇中学（距离约1-2KM）。银行：建设银行，农业银行（禄口镇）。1．4．周边房地产开发

5、状况1．4．1．住宅房地产区位内房地产市场起步于2005年初，区域内商品住宅体量少，居住环境较差。现仅有颐家春天、百利华府、奥斯博恩三个项目正在开发建设中。其中奥斯博恩为别墅项目，颐家春天、百利华府为公寓项目。项目名称项目地址总建面积（万㎡）主力房型销售均价（元/平方米）开盘时间/交房时间销售率奥斯博恩宁溧路188号42（本期6万）独立、双拼联排、叠加3000-50002005年10月/2006年11月52%百利华府禄口镇正阳路1号4.3二房、三房81-11119002006年7月/2006年5月底98%颐家春天机场高速禄口收费站西50米16.

6、5二房、三房65-9521002005年11月/2007年1月56%■相关个案分析百利华府百利华府位于禄口镇正阳路1号。占地面积3.3万，总建筑面积4.3，容积率1.3，项目共分两期开发。建筑形态为15幢6+1F多层，其中一期5幢，二期10幢，总户数378户。目前在售一期153套房源，面积以81-111的二房、三房为主，均价1900元/平方米，历史最低价1680元/平方米。截止2006年4月8日，已去化98%，还剩余3套。二期预计今年4月底推出，均价约2050-2100元/平方米。另外，项目二期有约3000㎡的沿街底商，规划为社区配套，销售方式

7、目前未定。该项目规模小，建筑品质较低。从一期的销售情况来看，客群为中老年客户、投资型客户、低收入青年，购买用途为养老、投资、安家等，其中以中老年客户和投资客户为多。客群主要来自于南京主城区和江宁区，周边客户较少，主要为禄口镇上的事业单位员工。颐家春天颐家春天位于机场高速禄口收费站西50米处，项目占地8万平方米，总建16.5万平方米，容积率2.06。建筑形态为6+1F多层、7F电梯多层，一、二期共21幢，项目整体分3期开发。一期500多套房源，均价1900元/平方米，现只剩余少量跃层。目前销售为二期，总建筑面积5.4万，共650套，以65-95平

8、方米的经济型二房、三房为主，比例约占61%。另有35-42平方米的酒店式公寓119套，比例约占18%，为2幢电梯7层的多层。截止2006年4月8日，总