房地产商业地产策划 柳林大厦行销方案(天卖光的商业地产销售计划)

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1、柳林大厦上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO.,LTD.HK100淮海店--柳林大厦营销推广方案住宅地产营销策划商业地产营销策划最新房地产市场研究报告房地产项目工程管理房地产物业管理房地产企业管理房地产楼书文案房地产销售管理柳林大厦上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO.,LTD.目录第一部分产品概述3第二部分市场分析4第三部分产品SWOT分析8一、优势8二、劣势9三、机会点10四、风险点13第四部分产品定位14第五部分客户定位15第六部分企划总精16第七部分我们

2、的表现17第八部分推广计划18一、准备及蓄水期18二、内部认购期19三、开盘强销期24四、持续期27第九部分定价原则29第十部分推广预算31住宅地产营销策划商业地产营销策划最新房地产市场研究报告房地产项目工程管理房地产物业管理房地产企业管理房地产楼书文案房地产销售管理柳林大厦上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO.,LTD.第一部分产品概述一、项目名称柳林大厦二、本案地理位置位于卢湾区淮海中路、西藏中路口，紧邻金钟广场、大上海时代广场。三、本案基本数据柳林大厦商场部分，分6个层面。最早曾为柳

3、林路羊毛衫市场。随着周边大型写字楼数量的增加，曾经营过百脑汇数码广场。基础数据如下：总建筑面积14800M21—4层10397M25—6层4403M2室内商铺基本分隔主力建筑面积10--20M2得房率38%住宅地产营销策划商业地产营销策划最新房地产市场研究报告房地产项目工程管理房地产物业管理房地产企业管理房地产楼书文案房地产销售管理柳林大厦上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO.,LTD.第二部分市场分析根据本案所处地理位置、经营格局以及可能采取的经营回报方式，我司对目前商铺市场、尤其是与本

4、案较为类似的市中心商场进行系统分析：一、租金情况分析由数据分析可见，淮海路以时尚经营为主题，成为时尚白领购物的首选区域。由于经营档次、客户层次的高档性，其租金价格甚至超越南京路，其商铺的投资回报前景也非常可观。淮海路是中心区域中租金最高的板块二、目前商铺售价情况分析由租金决定售价。住宅地产营销策划商业地产营销策划最新房地产市场研究报告房地产项目工程管理房地产物业管理房地产企业管理房地产楼书文案房地产销售管理柳林大厦上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO.,LTD.针对市中心大商场分隔成小面积

5、商铺的营销方式来看，其地段、经营内容、消费人群均对价格有强大的支撑作用。部分商场以“使用面积”作为销售单位而显得单价突兀，但由于受其得房率的限制，单价换算到建筑面积上也并不算非常可观。目前淮海路没有在售的大商场小商铺，在市场上具有稀缺性。一、从商铺的销售面积上分析为迎合投资者的需求、降低投资门槛，目前市中心在售的商铺（本案潜在竞争个案）大多以小面积分隔形式出售，一般面积都在50M2以下。且面积越小，单价越容易获得提升，而总价也能为市场所接受。住宅地产营销策划商业地产营销策划最新房地产市场研究报告房地产项目工程管理房地

6、产物业管理房地产企业管理房地产楼书文案房地产销售管理柳林大厦上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO.,LTD.本案的面积在整个商铺中属于最小一、从商铺的投资特性分析为满足投资客商铺投资价值的期望，目前在售的大多商铺都采取一定年限内的回租方式作为招徕投资客的手段。从目前市场销售情况上看，带有一定回租保障的商铺更能获得投资客的认可，其去化率相对更快。7—8%的投资回报率是客户所能接受的范围。住宅地产营销策划商业地产营销策划最新房地产市场研究报告房地产项目工程管理房地产物业管理房地产企业管理房地产

7、楼书文案房地产销售管理柳林大厦上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO.,LTD.3年的回租是市场所能接受的最低底限，也是操作个案中使用最多的回租年限对于本案拟订的火爆营销的销售路线来说，给予客户一定的投资回报，将大大增强投资客的投资信心，利于本案实现高速率、高利润空间的去化目标。住宅地产营销策划商业地产营销策划最新房地产市场研究报告房地产项目工程管理房地产物业管理房地产企业管理房地产楼书文案房地产销售管理柳林大厦上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO.,LTD.第三

8、部分SWOT分析一、优势分析1、地理位置处于商业繁华地段柳林大厦坐落于淮海中路西藏中路。寸土寸金之地集人民广场商圈、淮海中路商圈、城隍庙商圈人气之大成，更兼新天地、淮海公园的时尚、人文，商业氛围不言而喻。2、分隔面积小，利于总价控制室内商铺基本分隔建筑面积：10-20m2左右。有效控制物业的总体价格，使产品的受众面更为广泛。3、现房，即买即回报