融资租赁资产证券化问题研究.

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1、目录1项目营销策略总纲11.1项目总体思路11.2项目品牌支撑21.2.1产品趋生国际品牌21.2.2五位一体的汽车服务平台，共创华南地区第一品牌22营销推广总体策略32.1营销策略32.1.1营销阶段划分32.1.2销售阶段划分依据32.1.3资金回笼计划32.1.4分期租售推广计划52.2价格策略72.2.1项目价格定位72.2.2项目的价格策略142.3经营管理建议162.3.1商户管理162.3.2商场运作管理162.3.3小业主管理172.3.4物业管理173各阶段分期推广实操细化方案183.1推货步骤183.1.1销售节奏183.1.2租赁节奏183.2

2、市场铺垫期（2002年12月20日——2003年1月31日）193.2.1推广目的193.2.2推广主题193.2.3推广策略203.2.4工程进度203.2.5主要推广事件：（具体内容详见《广告推广方案》）203.2.6租售时间安排203.2.7推出货量203.2.8具体操作步骤213.2.9预期目标223.2.10前期准备工作223.3蓄势待发期（2003年2月1日——2003年2月15日）243.3.1推广目的243.3.2推广主题253.3.3推广策略253.3.4工程进度253.3.5主要推广事件：（具体内容详见《宣传推广策略》）253.3.6租售时间安排

3、253.3.7推出货量263.3.8具体操作步骤263.3.9预期目标273.3.10前期准备工作273.4集中引爆期（2003年2月15——2003年3月31日）283.4.1推广目的283.4.2推广主题293.4.3推广策略293.4.4工程进度293.4.5主要推广事件：（具体内容详见《宣传推广策略》）293.4.6租售时间安排303.4.7推出货量303.4.8具体操作步骤303.4.9预期目标323.4.10前期准备工作323.5引导提升期（2003年4月1日——2003年6月31日）343.5.1推广目的343.5.2推广主题343.5.3推广策略34

4、3.5.4工程进度343.5.5主要推广事件：（具体内容详见《广告推广方案》）353.5.6租售时间安排353.5.7推出货量353.5.8具体操作步骤353.5.9预期目标373.5.10前期准备工作371项目营销策略总纲1.1项目总体思路本项目经过前期的市场调查、主题定位、功能布置等各方面的研究，产品在市场上的地位比较明显，由于项目规模不大，必须走“高、精、专”路线，通过充分利用项目创新的附加卖点，与传统的汽车项目区分开，在市场上建立起自身的差异性和核心竞争力。由于发展商在项目成本方面投入比较多，为了要满足项目资金回笼的要求，必须采用高价值体现的策略，在市场上制

5、造热点和舆论，引起轰动，最终达到项目形象树立的目的，为企业品牌形象的建立作积累。由于本项目具有一个特殊的个性，集展场和写字楼于一体，除了涉及租赁和销售两方面，还要充分考虑项目日后的经营状况，因此，项目的招商引资工作在前期十分重要，招商引资工作不但把项目推向市场，让更多商家认识和了解本项目，最重要还是展示项目的发展前景，利用龙头商家的号召力，带动相关的小商户进驻，通过租赁带动销售，以便于完成项目资金回笼的任务和项目形象的树立。考虑上述因素，项目营销的总体策略采用“招商先行、以租带售”的方式，在项目开盘前，通过一系列的招商活动拉开序幕，引入龙头商家，在开盘后，借助进驻的

6、商家采用“返租回报”的方式进行销售。在整个销售阶段中，本司建议把展场部分和写字楼部分分不同阶段进行销售，写字楼先行，如写字楼的销售额没有达到资金回笼的要求，再考虑推出部分展场。整个项目的营销策略借鉴于品牌营销的手法，在前期的主题营销推广思路中，主要通过前期的项目形象和产品推广，提升整个项目的形象和品牌知名度，通过项目品牌的提升促进销售，同时利用品牌建立和销售业绩的积累，带动相关业务的拓展，最终达到一个循环互补的效果。整体思路图解：形象推广产品推广产品品牌业务拓展部信息管理部成本控制部人力资源及行政部财务部法务部公司品牌销售业绩支持支持提升提升促进促进促进1.1项目品

7、牌支撑1.1.1产品趋生国际品牌本项目地处淘金商业闹区，背靠白云山，从前期规划设计到材料、设备挑选，均从顶级的角度考虑，场地设计充分考虑汽车的展示性和写字楼的商务性，醒目的外立面与丰富的内部功能设置内外兼修，项目整体档次比一般的汽车城项目起点高，受到项目规模的影响，一定要摈弃传统汽车城项目“大而全”的观念，以打造“精品”为核心指导思想，结合目前汽车市场的突破口，“国际品牌”的项目档次定位顺势而出，同时为项目带来最核心的差异性，支撑整个项目“高起点、高标准”的发展体系。1.1.2五位一体的汽车服务平台，共创华南地区第一品牌本项目在前期的主题功能设置上，提出五位一体