上海办公楼市场发展及对经济社会发展的作用

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1、上海办公楼市场发展及对经济社会发展的作用上海办公楼市场发展及对经济社会发展的作用周建梁　　上海，一直处在中国经济发展的前沿，60年来，经济社会发展成就斐然，城市面貌焕然一新，人民生活水平不断提高。上海经济社会发展和城市转型，催生了办公楼市场的发展和壮大。与此同时，办公楼市场的发展，也对上海经济社会发展产生了积极作用，作出了重要贡献。本文主要阐述了上海办公楼市场发展，以及上海办公楼市场发展对经济社会发展产生的作用。　　办公楼是城市经济活动，特别是现代服务业发展的重要载体。无论是上海自身的产业结构调整，还是对外开放、吸引外资

2、的需要，上海办公楼市场发展具有重要的战略意义，也具有历史必然性。建国以来，特别是改革开放以来，上海办公楼市场从无到有，发展迅速，不断壮大，并逐步走向成熟。上海办公楼市场的发展，对城市发展转型、产业结构调整、扩大对外开放、经济社会发展和城市功能提升等产生了积极作用。　　一、概念界定　　（一）办公楼　　上海的办公楼市场是一个相对复杂的市场，主要包括：政府部门自己经营使用管理的办公楼；企事业单位自建自用自管的办公楼；面向市场用于出租或出售的办公楼；此外还有宾馆客房、工业企业厂房、闲置仓库、商业企业店铺、居民住宅改作经营性办公的

3、现象。本文研究的办公楼主要界定为：面向市场用于出租或出售的办公楼，即经营性办公楼。　　（二）甲级办公楼　　甲级办公楼是上海办公楼市场中最高层级的办公楼。需要说明的是，对办公楼等级分类的界定标准，目前我国还没有成文的国家规定。甲级办公楼是行业内自发形成的一种通行叫法，它是在以港台企业为代表的外商与内地发展商合作开发涉外办公楼的过程中，逐步引进并流行起来的称谓。从一般意义上讲，国际上判断是否属于甲级办公楼，主要考虑以下八大特征：楼宇品质、建筑规模、进驻客户、物业服务水平、交通便利状况、所属区位、智能化水平和开发商背景。　　二

4、、上海办公楼市场发展回顾和现状　　（一）上海办公楼市场的发展过程　　回顾建国以来上海办公楼市场的发展，主要经历了以下五个阶段：　　1.第一阶段（建国以后至改革开放之前）：缓慢发展　　建国以后，经过社会主义改造，我国实行的是高度集中的计划经济体制。在计划经济体制下，上海不存在真正的办公楼市场。上海的办公楼绝大部分由政府使用，并归政府的房地产主管部门管理，少部分归企事业单位自管自用，而且办公楼只有使用调配，没有使用交易。截至1978年，上海市区仅有办公楼228万平方米，且大多数面积被政府部门使用。而且，当时上海的办公楼主要集

5、中在黄浦区外滩一带，据统计，黄浦区外滩一带共有老大楼（老大楼系指建造于解放以前，具有一定建筑风格和特色的非居住建筑）216幢，建筑面积162.2万平方米，其中办公楼占90%左右。　　2.第二阶段（1979年-1987年）：开始起步　　改革开放以后，上海经济发展较快，特别是第三产业的发展，扩大了办公楼的市场需求，刺激了办公楼市场的发展。尽管这一阶段上海办公楼市场发展已经开始起步，但发展步伐还是不快。1988年时曾作过一次统计，全市可以投入使用的经营性办公楼面积总共不到6万平方米。　　3.第三阶段（1988年-1996年）：

6、快速发展　　一是新建办公楼。1988年，上海市第一块土地批租项目上海太阳广场（包含近6000平方米经营性办公楼）启动，标志着上海土地使用制度改革取得实质性进展，也开始了上海办公楼市场的快速发展。此后几年，伴随着土地使用制度改革、浦东开发开放、邓小平同志南巡讲话、社会主义市场经济发展目标的确立、产业结构调整和外资进入上海，本市的办公楼市场逐步繁荣和迅速发展起来，办公楼投资额、租金逐年增加，建成了一大批高品质的办公楼。1996年达历史最高点，当年办公楼投资额高达151亿元，平均日租金达到了1美元/平方米，其中尤其是甲级办公楼

7、市场需求趋于活跃。　　二是置换利用老大楼。由于拥有卓越的区位优势和特殊的历史地位，黄浦区外滩地区一直是中外著名的金融和商务机构云集之地。解放后的30年间，基于特定的经济和政治环境，外滩地区成为上海的行政办公中心，原有的金融和商务功能弱化。1988年以来，市区有关部门开始进行黄浦区外滩地区老大楼的置换工作。通过置换，外滩地区部分大楼的金融、商务办公功能得到恢复，工商银行、农业银行、光大银行、中国外汇交易中心、太平洋保险、友邦保险、花旗银行和盘谷银行等一批有影响的中外金融机构和跨国公司相继进驻，为上海金融中心地位的确立奠定了

8、基础。　　4.第四阶段（1997年-2000年）：调整发展　　一方面由于前几年发展商看好办公楼的前景，进行大量投资、大规模地建造，导致上海办公楼供应量呈现出超常规地增长，国家通过宏观调控等一系列措施，坚决控制固定资产投资规模的过度增长；另一方面由于受1997年亚洲金融风暴的影响，甲级办公楼的主要用户--境外企业纷纷缩