住房制度改革新阶段中的金融问题研究

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1、住房制度改革新阶段中的金融问题研究今年7月21日，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设》的通知，再一次明确了我国城镇住房制度改革的指导思想，即稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。通知还指出，我国城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多阐层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房市场。在改革中应当坚持砭的基本原则是：坚持在国家统一政策目标下，地方分别决策

2、，因地制宜，量力而行婧，坚持国家、单位和个人合理负担，坚持蘖“新房新制度，老房老办法”，平稳过渡唤，综合配套。这标志着我国城镇住房制度痖改革又进入了一个新的阶段。笔者认为遗，在市场经济条件下，住房金融是左右住娓宅业兴衰的关键，我国城镇住房制度改革沪目标能否实现，也关键在于能否适时建立起适应市场经济发展要求的新型住房金融越体系。因此，认真分析我国住宅业发展现撷状，研究目前我国住宅生产、消费、流通鲵等环节的资金融通问题，探讨建立与我国涡住宅业发展相适应的稳定的长期融资方式辎22/22，已成为当前住房制度改革中的迫切需要ˉ。正是在这一思想的指导下，本文将在已俞有的研究成果和

3、改革实践的基础上，重点刂研究我国城镇住房制度改革新阶段中的金搴融问题。一、住房金融问题的综合分析住房金融是以住房为信用基础，借助各种珐金融工具、金融市场和金融中介，为住房薷的开发与建设、分配与消费、流通与交易典等进行资金融通的所有经营活动的总称。劫根据这一定义，为全面反映当前我国住房麇金融中存在的问题，我们将从以下三个方ｘ面展开。住房开发与建设中的融资问题经过20年的改革开放，我国现行的住房徜投资体制已经发生了重大变化，国家统一赭的计划划拨体制逐渐被市场化、多元化住勃房投资体制所取代。中央和地方财政拨款ａ占住房投资的比重，从过去的90%下降乓为20%左右；各企事业单位则

4、成为住房蛐开发投资的主力，占总投资的60—70骸%；城镇居民个人住房投资亦大幅度上涨，占总投资的比例由改革前的0%增加到短20%左右。1979-1995年，全翩国城镇住宅投资总额超过1万亿元，住房竣工面积达亿平方米。投资额和竣工面积撬分别为前30年的14倍和4倍。与此辙同时，随着我国金融体制改革的不断深化负22/22，金融在住房开发与建设中的作用也不断谁增强，1995年我国房地产开发资金来财源中，商业银行的贷款约占开发资金总额树的%，开发企业发行债券和股票募集资金钬占%，金融业在房地产开发中的贡献已达湫%.但是但是但是，与国外金融业在房地缯产开发建设中的贡献60—8

5、0%相比，我国城镇住房开发与建设中的金融参与度轲还是比较低的。这主要由于我国正处于住楱房开发与建设融资的转型期，即由以国家跛信贷为主的传统计划融资机制，转入以商鸳业银行信贷为主的新的市场融资机制，在住房开发与建设的融资中还存在如下突出池问题：1、资金融通渠道单一，开发企＂业融资成本过高我国正处于有计划经济冕体制向市场经济体制的转轨过程中，资本烽市场还处于试点阶段，发育程度还很低，っ这大大限制了房地产开发企业的融资渠道责。目前，我国房地产开发企业的资金来源烀中，房屋预售款占50%以上，商业银行觇信贷仅占10—30%.由此可见我国开萘发企业财务杠杆比率很低。而发达市场经

6、瞎济国家常用的发行债券、股票等直接融资谋方式，在我国，由于资本市场的落后而受萋到了极大的限制。这不仅影响到我国住房房建设的发展，而且大大提高了开发企业的免筹资成本，进而抬高了商品房销售价格。】2、商业银行信贷资金供给不足，总量猜上难以满足住房开发建设的资金需求22/22目糗前，我国住房开发建设信贷资金的主要来源是：城市政府、企事业和职工个人的三挂级住房基金；个人住房储蓄；房地产开发辶企业的经营资金；金融机构的自有资金及淫国外资金等。这种以企事业单位和个人存酸款为主的住房融资体制根本无法满足住房靳开发建设信贷资金的需求。在“九五”期涣间，全国城镇将建造住房12亿平方米，

7、籽在下个世纪的第一个10年，全国城镇则谧需要建造住房亿平方米，按目前全国商品缆房平均价格每平方米1700元计算，要§完成这一任务共需投入万亿元，每年需投匍资5156亿元。然而，目前我国各类政瀹策性住房资金的余额才不过1600多亿蔫元，，根本无法满足住房开发与建设资金针的需求。3、商业银行已开展的信贷业辅务中，存在贷款种类单一，贷款期限、贷烷款利率缺乏弹性，银企双方都缺乏有效的茳风险约束机制目前，在商业银行发放的贷驻款中，无论是开发企业的流动资金贷款、密开发项目贷款，还是临时性贷款，都属于舄中短期生产性流动资金贷款，期限一般为一年，而缺少