融资有道——物流地产银行融资方式研究

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2、021-61480210I在国外发达国家，工业地产占据着整个房地产投资总规模的半壁江山。在美国房地产信托投资基金（REITs）产品的市场总份额中，工业地产占据着重要地位。而在工业地产中，物流地产是其最为重要的组成部分。房地产企业的投资建设和运营管理能力与其资本运作能力紧密相关。美国的大众仓储和普洛斯、新加坡的腾飞集团和丰树集团、澳大利亚的嘉民集团和GPT集团等，都是物流地产资本运作的标杆企业。近年来，我国房地

3、产金融已经进入了多通道竞争的新时代，除了银行贷款、房地产私募投资基金之外，各类资产管理平台也相继登上了房地产金融的舞台。无论对于个人、家庭等私人主体，还是对于专业投资机构和基金等公共机构，房地产都已成为私人和机构财富管理的重要资产类别。各类型房地产的投资属性和投资价值已被广泛认识，并形成了统一的市场环境。房地产已经成为了我国公、私投资人资产构成中比重最高的类别之一。作为房地产的一个重要分支，物流地产在这样一个金融变革的新时代必然会受到金融变革的全方位影响，物流地产业的金融化进程及相关金融创新必然会迎来一轮新的蓬勃发展。长期以来，

4、我国房地产开发商在房地产项目开发过程中的直接融资比例普遍较低，项目融资仍然主要以银行贷款为主，在许多项目的融资总额中，来自银行贷款的比例高达70%到80%。在物流地产投资建设和运营管理的全过程中，来自银行贷款的融资支持主要包括三个方面，即物流地产开发贷款、物流地产在建工程抵押贷款、物流地产经营性物业抵押贷款。是为序！主编寄语融资有道——物流地产银行融资方式研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心

5、021-61480210II目录一、物流地产开发贷款...................................

6、................................................1二、物流地产在建工程抵押贷款..................................................................3三、物流地产经营性物业抵押贷款..............................................................4融资有道——物流地产银行融资方式研究融资有道——物流地产银行融资方式研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中

7、心

8、021-614802101长期以来，我国房地产开发商在房地产项目开发过程中的直接融资比例普遍较低，项目融资仍然主要以银行贷款为主，在许多项目的融资总额中，来自银行贷款的比例高达70%到80%。在物流地产投资建设和运营管理的全过程中，来自银行贷款的融资支持主要包括三个方面，即物流地产开发贷款、物流地产在建工程抵押贷款、物流地产经营性物业抵押贷款。一、物流地产开发贷款物流地产开发贷款是指商业银行向具有资质的物流地产商发放的用于物流仓储设施开发与运营的中长期商用房类房地产开发贷款，贷款期限一般不超过三年（含三年）。物流地产商获得商

9、业银行的开发贷款需要具备一系列前提条件，主要包括以下三点。其一，物流地产商已经取得贷款项目的土地使用权，且土地图1：丹麦哈泽斯莱乌的绫致集团配送中心融资有道——物流地产银行融资方式研究融资有道——物流地产银行融资方式研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心

10、021-614802102使用权终止时间长于开发贷款的终止时间。其二，物流地产商已经取得贷款项目《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。其三，贷款项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。工程预算的投资总额能够满足项目完

11、工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。物流地产商需要具备一定比例的自有资金，一般应达到项目预算投资总额的30%以上，并能够在银行贷款之前投入项目建设。表1：物流地产开发贷款的额度、期限、利率和担保方式贷款种类贷款额度期限利率担保方式其他开发贷款根据物流地产商、物流地产项目、信贷政策等情况来具体确定不超过3年（含3年）央行公布贷款利率基础上上浮1<#004699'>5%到30%第三者提供信用担保、抵押、质押贷款项目需要办理建筑工程保险资料来源：罗卡角中国物流地产研究院我国房地产开发贷款在各家商业银行业务总量中所占的比例普

12、遍较低，一般在8%左右。贷款利率通常是按照中国人民银行公布的关于利率浮动的有关规定来制定，一般而言，是在中国人民银行公布的贷款利率的基础上上浮1<#004699'>5%到30%。物流地产商向商业银行申请物流地产开发贷款时需要提供商业银行认可的有效担保方式。一般而