地产容积率的含义与应用浅析ppt课件

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1、容积率专题报告中原集团二级市场战略顾问中心ShenZhen.08.2011容积率解释Part1容积率解释何谓容积率？简单的说是规划净用地上允许建设的建筑容量容积率专业解释通俗解释一般规则特殊规则容积率=总建筑面积÷总用地面积定义计算公式计算规则123定义项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值通俗解释专业解释说到底就是小区里户数、人数和小区面积的关系，当然户越少、人越少，面积越大越舒服了所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容

2、积率直接涉及到居住的舒适度容积率一般是由政府规定的一般而言,容积率分为：独立别墅为0.2-0.5,联排别墅为0.4-0.7,6层以下多层住宅为0.8-1.2,11层小高层住宅为1.5-2.0,18层高层住宅为1.8-2.5,19层以上住宅为2.4-4.5,住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅并根据不同城市的特点有所差别计算公式容积率=总建筑面积÷总用地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算容积率总建筑面积总用地面积容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低注明：计算容积率时，总建筑面积不包

3、括地下建筑面积； （半地下室层高超过2.2米时，按全面积算，层高低于2.2米时，按半面积计算）；当建筑层高超过3M时，这些层应除以3M进行层数折算，余数不足1.5m时，多出部分不计入容积率；余数大于或等于1.5m时，多出部分按1层计算计算规则项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值特殊规则一般规则地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定

4、执行当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，当普通商业建筑标准层层高大于6.1米时，当办公建筑标准层层高大于5.5米时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算当普通商业建筑层高大于10米时，当住宅建筑层高大于7.6米时，当办公建筑层高大于8.8米时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算计算规则项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值特殊规则地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；地下空

5、间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值容积率的特征Part2特性主要呈现4个特性特性一1特性二2特性三3特性四4容积率在一定的建筑密度条件下，容积率与层数成正比；同理，在一定的层数条件下，容积率与建筑

6、密度成正比容积率表述的是“净”地块上允许建设的总容量容积率是“相对指标”，因此有一定“弹性”，是可以“谈判”的 这个特性主要表现在规划用地管理的过程之中楼面占地率〔注〕与容积率成反比特性一容积率表述的是“净”地块上允许建设的总容量特性三特性二特性一特性四特性基本公式是:R=F/AR——容积率F——地块上的总建筑面积(m)A——地块面积(m)“净地块”是指为建筑所使用的场地，其面积不包括城市公用的道路、公共绿地、大型市政及公用设施用地、历史保护地段等。因此，在使用或评价容积率时，必须注意地块面积的“净”度；在比较不同的

7、容积率时，必须在同样“净”度的基础上进行。总建筑面积，一般系指地面以上部分的建筑面积总和；如果包括地下部分的建筑面积，应特别注明，以资区别特性二在一定的建筑密度条件下，容积率与层数成正比；同理，在一定的层数条件下，容积率与建筑密度成正比特性三特性一特性二特性四特性当A为常数时，R=C·HC——建筑密度或建筑覆盖率，C=0～1H——建筑层数(或平均层数)C·A—建筑基底面积(m)F——地块上的总建筑面积(m)A——地块面积(m)当H每增加1(即平均提高1层)，R的提高值=C；当R每提高C的值，H平均提高1层从公式可

8、以看到特性三楼面占地率〔注〕与容积率成反比特性二特性一特性三特性四特性L=A/F=1/R楼面占地率(即每平方米建筑面积占用的地块土地面积)当L愈小，R愈大，即每平方米建筑面积所占用的土地愈少，建设开发中土地费用所占的比重愈低，则土地利用率和经济效益愈高公式结论特性四容积率是“相对指标”，因此有一定“弹性”，是可以“谈判”的特性二特