2015年北京商业地产市场调查分析及行业投资前景报告

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1、要求尽量多内容，2015年北京商业地产市场调查分析及行业投资前景报告第一章我国房地产市场发展分析第一节中国房地产供需分析一、住房潜在需求分析（一）住房市场潜在需求旺盛的社会根源1.多项公共政策影响。第一，住房公积金政策是实行强制住房储蓄的政策，但因住房公积金政策实施时间不长而存在着一定问题，几乎成为了购房公积金。第二，我国实行九年义务教育政策，适龄儿童在户籍所在地就近入学。外地人只有在当地有购房才能迁入户籍，小孩才能进入该地段的义务教育学校就读。第三，无论从降低工作、生活及学习成本，还是从享受福利待

2、遇来说，外地人购房迁入当地的户籍都是很重要的。第四，大量有集体户口且正在租房居住的大学毕业生想结婚登记，购房落户几乎成为其必然的选择。2.保障性住房欠缺。其管理机构及经营机构几乎没有提供住房租赁服务，住房租赁服务基本上是建立在私人租赁的基础上。租房的不稳定性及暂时性也使租房人不愿购置性能较优的居住设备，使其生活质量也不能得到充分提高。（二）住房市场潜在需求旺盛的经济根源1.城市土地供给相对短缺。一方面，地方管理机构透过土地拍挂制度掌控着城市土地一级市场的土地供应，使得市场机制对土地供应量的自动调节作

3、用已难以发挥。可供开发的土地不能及时供应到住房市场，住房供给与需求的平衡关系被打破，造成住房供应在时点上的相对短缺，产生了人们抢购住房的非零和博弈局面，住房价格不断被推高。加之地方管理机构为了迅速阔大城市规模，限制城市中心土地供应，随即导致城市中心住房价格异常高涨，在比价效应的推动下引发了整个城市住房价格的全面上涨。另一方面，城乡结合部的宅基地挤出了大量的住房用地，这使得住房的供给更为短缺。2.我国住房成为资金投资载体。因住房在保有环节不征房产税，持有成本较低，同时即能保值又能租售增值，住房自然就成

4、为优良的投资载体。近年我国住房价格出现了较大幅度的波动。这种价格波动逐渐被发现和利用，使得大量的企业和个人都参与到这一资金投资活动中来。住房的资金投资载体的功能不断显现。二、我国购置未开发土地情况房地产库存达7亿，2015年北上广均未完成土地计划供应量286/286 统计局最新数据公布，房地产库存达7亿。从研究库存的专家获悉，这个数据是历史峰值。其中住宅占据63%，库存分布研究显示，三四线住宅是最难消化区域，其中四线相当大比例是建成售不出去的楼盘。“目前库存情况显示，分化的格局很明显，这也会让房地产

5、继续面临很大的风险，”中原地产首席分析师张大伟分析认为。华远地产董事长任志强更宣称，7亿的库存量中有大量库存属于很难消化的部分，“只能炸掉”。住宅占比最高商建增长最快1月19日，国家统计局发布2015年全国房地产开发与销售数据，2015年，全国房地产开发投资95979亿元，待售面积高达71853万平方米，较2014年年末多出近万平米，增长15.6%，为历史最高值。根据国家统计局的数据，截至2015年末，全国住宅待售面积为45248万平方千米，较去年增长11.2%，占全年房地产库存量的63%，成为20

6、16年房企去库存的重点对象。其他方面，办公楼库存量达3276平方千米，较去年增长24.7%．商业用房库存量为14664平方千米，增长24.6%．经调查发现，由于当前我国人口处于向城市流动状态，居民住宅需求相对旺盛，所以房地产行业一向以商品住宅为大头，比重偏高。但是当前经济下行压力加大，消费者的购房需求受到抑制，住宅库存居高不下，成为了房企身上沉重的负担。“前几年地产行业火热的时候，政府受土地政策驱使积极卖地，房企跟风推盘，导致供应量过高，”方圆地产首席分析师邓浩志表示，导致房地产住宅库存过高有很多原

7、因。加上后来政府限购限贷政策的出台，需求急剧减少，房子卖不掉积压下来慢慢就形成了库存问题。值得重视的是，另外这几年经济不景气，老百姓购买力下降，也是高库存的重要推手。除了三四线楼市的低迷让房地产去库存面临很大压力，商业地产的销售也不能让市场满意。“去年以来，受国家整体经济的下行压力以及电商经济的冲击，商业地产的库存涨幅高达24%，远高于住宅库存的增长。”中原地产首席市场分析师张大伟表示。根据中原地产的分析，商业地产的高库存除了房企供应量过高，需求不足外，商业地产与地方产业发展不匹配，人口流入不及预期

8、，公共设置不配套对商业地产的高库存也有很大影响。“电商经济的发展以及实体经济的不景气对商业地产的冲击很大”。是局部过剩不是绝对过剩“当前中国房地产市场并不是绝对过剩，而是局部过剩。”中国房地产业协会秘书长冯俊如表示。从区域来看，2015年一线城市房价均有所上涨，销售也取得不错的成绩，这些都推动着库存不断消化和更新。而与此同时，三四线城市房价却有所下跌，市场交易也有所冷清。各地楼市可谓是冷暖不一。而三四线城市还尚未从房地产冬天中走出来。286/2862015年12月份城