阳江城市背景分析房地产角度

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1、城市背景分析城市经济、人口、产业发展规划城市规划发展格局区域价值分析1外部缺乏珠三角城市经济辐射影响，城市自身缺乏大型核心产业带动，经济呈现渐进式增长珠三角经济主要依靠东部城市，交通不便使粤西城市受珠三角经济圈的影响较小广州、深圳、东莞等东部城市占珠三角经济总量的近70％，而西部的珠海及江门等市仅占30％左右；珠三角加工进出口经济辐射范围主要集中在国外，对国内辐射力较小；阳江以往的交通状况影响港澳投资。城市自身缺乏龙头产业带动，经济平稳增长07年全市GDP为395.8亿元，在广东省21个城市排名17；从02年到07年GDP每年增长幅度不超过20%，在粤西三

2、市属中间水平。内外因素共同决定了阳江城市经济增长速度较为平缓，经济缺乏增长动力，未来城市发展速度缓慢，对房地产促进作用较小。历年GDP产值稳步上升，呈线性增长历年GDP产值在广东省内21个城市排名始终处于16-17位，经济发展较其他城市落后数据来源：2007年阳江国民经济和社会发展统计公报城市经济发展现状2工业化程度偏低、第三产业相对滞后、五金刀剪为主体的产业格局，缺乏中心城市的吸引力现有工业缺乏龙头企业带动，主要以民营企业为主产业种类较少，以五金刀剪、食品制造和服装为主，各产业之间关联度不高；形成中小企业聚集的产业格局。五金刀剪企业缺乏核心竞争力，带动辐

3、射周边能力弱缺乏大企业：五金刀剪企业有1400多家，以中小型的手工作坊占多数;五金刀剪多为作坊式“生产型”企业，未形成产业链，产业聚集度低；产品单一，以贴牌产品为主缺乏高技术含量，缺乏对周边地区产业人口吸引力。以旅游业为主的第三产业规模小，发展较慢07年旅游业总收入仅17.7亿元。传统手工业为主体的工业产业结构缺少核心竞争力，远未形成产业链和产业集群化，导致阳江城市经济发展缓慢、动力不足，缺乏中心城市对外来人口的吸引力。规模以上民营企业工业产值逐年上升，07年工业产值以规模以上民营企业已成为工业贡献主体工业产业比重仍然较小，第三产业产值较少数据来源：200

4、7年阳江国民经济和社会发展统计公报产业结构3外来人口较少，外生消费需求不足，本地消费为主，可支配收入不断增长，仍为价格敏感型城市人口较少,本地客户是消费主力07年阳江城区人口56万，阳东县常住人口约43万，阳东县流动人口超过8万；阳江市人均可支配收入稳步增长；但总体收入水平在粤西三市处于最低，且低于省内人均收入平均值；购买能力有限决定了阳江人仍然属于价格敏感型客群。消费特征明显：好吃、好消费，喜跟风年轻人喜欢消费，舍得花钱，餐饮娱乐消费占很大比例，喜欢时尚的东西；老一辈人对价格比较敏感，喜欢实惠的东西。以本地消费群体为主，城市经济特征和产业特征决定了城市消

5、费水平较低，消费需求需要外力刺激。年轻消费群体访谈：像我们这个年龄的人，一般都喜欢去酒吧玩，现在晚上酒吧都是爆满的，去晚的没有位置。——某店铺小老板23岁阳江人均可支配收入在全省仍然处于较低水平，决定了其购买能力有限，城市化动力不足。数据来源：2007年阳江国民经济和社会发展统计公报城市人口城市人口4城市主力消费者两极分化明显，缺乏中产阶级消费群体根据人口构成城市的消费群体主要分为两类以五金厂老板、小企业老板、高级公务员为主的高端收入人群；以打工仔为主的一些低端收入群；未来中高收入群体增长缓慢2010年阳江规划总人口数为46-50万；到2010年，公务员人

6、数将达到1万人；事业单位人才数将达到45000人；国有企业人才数将达到3500人，仅占规划人口总数的11.7%-12.7%。产业结构的特殊性、缺乏外来人口对经济建设的推动作用有限，同时本地消费力有限难以刺激经济快速发展，未来城市持续发展的动力在哪里？数据来源：阳江“十一五”人才规划，阳江市住房建设规划（2006-2010）低收入打工一族普通三四线城市阳江人口结构高收入财富人群如有第二产业为经济支柱的普通三四线城市，城市中高端人群数量较大中高收入大型企业职员、白领、公务员VS居住诉求城市豪宅/改善型低密度产品城市主流高层/洋房类产品阳江缺乏大型企业职员及公务

7、员，几乎没有白领阶层，城市消费阶层两极分化明显城市低价住房/租房城市人口收入水平5城市发展定位：充分利用城市规划优势，拔升发展定位起点，主攻工业产业功能定位转变发展粤西地区的次中心城市和新兴工业滨海城市；中国华南地区重要的电力能源基地与工贸港口城市、国际知名的旅游城市，适宜居住的滨海水岸城市；“东连、西进、南拓、北优、中完善”和“拥江向海”的城市空间发展战略。拔高城市定位起点中远期发展成为大城市；城市自身发展方向不明确两套政府班子，在城市发展整体战略下，不同发展思路，显示出政府对城市的发展方向摇摆不定的态度；07年新的规划发展方向是城市城南新区、长洲岛组团

8、和白沙组团。工业化仍然是主攻方向123456政府将未来城市发展依托