西丽湖度假村格林庄园项目计划书

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1、格林庄园市场营销策略方案西丽湖度假村•格林庄园市场营销策略方案2010年6月19格林庄园市场营销策略方案一、概述产品：格林庄园位于西丽湖度假村内，占地面积逾2万平方米，建筑面积11313平方米，以北美风情为建筑风格。庄园在建别墅37栋，主要户型8种，计划室内装修分为标准型和舒适性两种。优势/劣势：格林庄园的优势在于环境、位置以及服务方面；劣势是配套方面还不够完善。目标客户：以长租客为主，短租客为辅，重点是蛇口区域的高管、外籍人士。竞争策略：长租客市场采取两种形式经营。一种是作为长包房经营，提供酒店服务；另一种是作为别墅住宅出租，为客户提供物业及配

2、套服务。短租客市场则通过竞争性定价和促销，逐步提高入住率。本报告书将说明本项目的市场环境、项目定位、营销策略以及收入预测。二、市场环境分析（一）长租房市场环境n目标客户方面客户群：以具备相当经济能力的外籍人士为主，客户集中在金融、IT等行业；其他客户还包括企事业单位接待中心、私人会所等；居住要求：居住面积在200平米以上，重视生活的品味与质量；集中区域：蛇口区域为主。n竞争方面竞争对象：主要是蛇口、华侨城、香蜜湖区域的别墅和高级公寓；竞争手段：通过人文和自然环境、生活配套（大型购物商场、医院、餐饮娱乐场）、物业管理和服务赢得客户。19格林庄园市场

3、营销策略方案1、长租房市场的目标客户表-1长租房市场的目标客户客户群需求点支付能力目前聚居地外企高管超过9成选择的物业面积超过200平方米；倾向于别墅或者TOWNHOUSE住房津贴在2—4万元/月之间42%的外籍人士选择住在蛇口，29%的外籍人士选择华侨城，21%的外籍人士选择香蜜湖和福田中心区，少部分外籍人士选择罗湖”。外籍人士（金融：IT以及商务人士）三人以上家庭：需求的面积则多超过200平方米单身人士或年轻夫妇：需求面积100—150平方集中在5000—10000元/月企事业单位、组织接待处、高收入人群私人会所作为接待员工、宾客、开展聚会之

4、用2、长租房市场的竞争表-2长租房市场的竞争项目主要客户租金水平特点蛇口街道：望海路沿线别墅、碧涛苑、南海小筑、南海玫瑰花园一期别墅外籍人士较为集中指导租金为100元/月•㎡优美、安静、安全的环境浓郁的国际风情世界各地的特色餐饮等优势国际学校让蛇口地位根深蒂固招商街道：鲸山、龟山、半山海景别墅、兰溪谷、明华中心鲸山是最早的外国人居住社区，租金为80元/月•㎡南海大道：泰格公寓多为从事金融、ＩＴ、商务的外籍人士，约有800多名月租为2～5万元/套环境荣获美国绿色建筑国际认证大奖。交通便利：步行即可达主要商业大厦。服务：灵活可月租，提供酒店式服务。福

5、田中心区别墅及Townhouse月租4-6万元/套中心区位优势、高便利性、城市景观、以上数据来自：戴德梁行：《世界500强企业外籍人士在深居住需求》，南方都市报报道。房地内参：《“总部经济”鬼佬居住重地：蛇已吞象》，搜房网站www.soufun.com。（二）短租房市场环境n目标客户方面：客户群：公务、商务客户为主；家庭、个人的度假型客户为辅。居住要求：良好的自然环境、交通便利、娱乐生活商务配套、价格。19格林庄园市场营销策略方案n竞争方面：竞争对象：主要有其他景区别墅酒店、景区酒店、市内的高星级酒店。竞争手段：通过环境、配套、装修、设施、客户关

6、系赢得客户。1、短租房市场的目标客户表-3短租房市场的目标客户客户群需求点决策因素公司聚会举办各类企业会议、组织员工活动、组织研讨培训自然环境；交通情况；别墅周围娱乐休闲配套多选择性；别墅自身格局和别墅内硬件设施；价格因素。单位接待企事业单位进行各类接待活动家庭个人组织各类聚会、度假休闲2、短租房市场的竞争表-4短租房市场的竞争项目特点门市价格入住率银湖度假村面积：519平米房间数：7间周边环境：环境良好，交通便利，近市区周边配套：有各种康乐活动，骑马、游艇、钓鱼、射箭、网球、高尔夫等装修情况：老别墅，新装修，四星标准房间设施：别墅备有豪华卡拉

7、OK、豪华会议室（20人左右）、厨房（一套齐全的厨具）、水力按摩浴缸、按摩椅、蒸气浴、桑拿7400-8400/天/套年平均入住率可达60%以上园山度假村面积：300平米房间数：4间周边环境：环境良好，但交通不便周边配套：无充足生活配套设施，提供游泳、烧烤，提供农家式就餐装修情况：装修非常陈旧，普通装修房间设施：基本生活设施：床、电视、空调，无厨房设施、无娱乐设施1600-1800/天/套35%金百合度假村面积：270平米房间数：6间周边环境：周边自然环境一般，靠近市区周边配套：中西餐厅、康体娱乐、游泳池、美容美发、健身室等装修情况：后期精装修，设

8、施新房间设施：提供基本生活设施：床、洗浴、电视、空调；无其他娱乐设施，无厨房设施5800/天/套10%19格林庄园市场营销策略方案四、项