职业经理人角色的总经理来回答上面的问题

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1、职业经理人角色的总经理来回答上面的问题。一、定义项目。明确项目的规模、要求、时间、投资、市场、所需资源等。二、明确相关系益人。确定老板、政府等目标诉求，与老板明确责任义务、权限、资源。三、组建团队，合理分工。四、确定工作计划。五、监督实施1.首先必须做好前期成本盈利预测表，其中就包括各项成本预算，例如前期费用、营销费、设计费、建安费等等，有一笔经济账。2.做好前期定位工作，确定产品类型和目标客户群，做到有的放矢。3.展开设计和报建工作。4.展开施工策划和组织，并进行单位分判和算量。5.施工过程跟踪6.销售策划。7.客户服务并展开后评估。项目总经理的

2、责任是什么？应该有什么权利？项目总经理应如何定位?           项目总经理应该是一位统率千军万马的将军，门旗之下，抚剑稳坐战马之上，手握令旗，镇静自若，他心中早就谋定，只需催动战鼓，顷刻之间便会拿下敌营。这是我看武侠小说后，对项目总经理的角色定位！一、项目总经理在公司既是决策者又是执行者       房地产项目开发对管理者要求很高，在角色定位上，既要坚定的执行董事会的投资意图，在工程进度、工程质量、成本控制、营销推广上容不得半点差错；同时，身为“前线”指挥官，又必须拟定项目各系统的整体开发计划和分步执行计划，参与到公司决策当中。特别是在公司

3、要求与项目实际情况有冲突时，必须对事不对人，仗义执言，阐明自己的观点,去影响决策。而不是去逃避、甚至隐瞒实情，当项目总经理处理好了这个关键问题后，反倒会增加老板的信任，并获得下属员工的拥护，树立权威。      承上启下才是对的!如果项目总把自己当成“领导”只去决策，或者理解为只是简单的“执行”，角色就是错位。二、项目总经理至少有50%精力去创造良好的外部条件           房地产开发政策性很强，从发改委立项，到申办五证（土地证、用地证、规证、开工证、预售证），还有市政手续的办理，包括供电、燃气、自来水、雨水、中水、污水、道路、电信、有线电视

4、、供暖、园林、人防等，无不要准时拿到政府批文，否则，谈不上施工。据统计，一个项目下来，大大小小要盖近150个公章。在搞房地产之前，我都不理解政府设那么多部门干吗?现在明白了，都在那等你去报文呢？这150个公章，一个盖不下来，整个项目就失败了。为什么项目总经理压力大，甚至要拿出至少一半的精力去跑批文，原因就在于此！       我在实际工作中有一个窍门：政府一般8：30上班，一般都会在8点左右到单位吃早饭，我干脆就7：45到，站在大门口等经办人来，然后跟着上食堂，有事赶紧汇报，上班前，大部分问题差不多该解决了。赶上好说话的，还能蹭一顿早点。因为你是今

5、天第一个去办事的，一般经办人态度都挺好。虽然有几次等了一上午领导开会也没来，但中午领导一回单位，知道我已等了半天，站的都快站不住了，往往也会不好意思，对办事大有好处,此为”苦肉计”。       采用这招跑手续，效果不一般。我负责昌平项目时，早上6点从市区走，经过八达岭高速，7点半就到了政府部门，8点前一般事都办完了，到单位也就是8点40左右，不耽误上班！        处理突发事件也很重要!在去年6月我刚负责明天第一城时，正赶上周围居民因为项目夜间施工扰民，与项目情绪十分对立，甚至发生冲突。无奈我迅速抽专人负责维护周边小区关系，包括依法发放了10

6、几万元的扰民费，获得居委会认可后，其出据了手续，项目才得以在建委办理了夜施证。否则，别看这件小事,影响的可是工期这件大事。       处理好周边关系还会受益呢!有一次，负责电力的张树军经理在我刚刚上任几天时，便向我介绍地铁5号线电力路由与我项目一致，计划最好能促成合作。经过了解方案后，我迅速将此事向董事长汇报，抓住机会与之签订了合作合同.这次“借力”，不仅直接节约了近1300万的外电源施工费用，而且争取了时间，使明天第一城在入住前通了正式电。每当我看到明天第一城夜晚亮起的一户一户的灯光，我都会有一种强烈的成就感！       一个好的外部关系的处

7、理就能节约1300万，一件扰民纠纷处理不好就影响工期，一个公章盖不下来房子就交不了……，这决定了项目总经理必须要挑起在外部为项目创造好的开发条件。三、开源节流并用好资金是项目总经理的重要职责      明天第一城开盘时，销售部认为价格应该在5200元左右，我在详细分析了产品（小户型）、交通（5号线和13号线换乘处）、环境（周边有大量代征绿地）、区位（奥运热点区域）、竞争环境（当时无竞争项目），品牌(国美第一城姊妹项目)等因素后，直接向董事长建议售价在5400元/m2，事实也充分证明了我的判断，按地上30万平米来计算，这一项建议，直接为公司增加了60

8、00万的销售收入。在当时“国六条”推行后一片持币待购气氛下，准确的市场判断为公司发展做出了贡献。       在交房后实测