xx市别墅市场研究报告

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1、XX市别墅市场研究报告目录 第一部分、XX市整体别墅市场环境2一、XX市别墅市场整体情况2(一、)XX市别墅市场的主要别墅类型2(二、)XX市别墅市场分板块供应情况2(三、)XX市别墅市场的价格区间3(四、)XX市别墅市场的供需状况4二、XX市别墅市场发展趋势预判5(一、)别墅供应量在未来几年将逐渐减少5(二、)土地升值对别墅升值产生很大影响5(三、)价格具有较大升值空间5(四、)接受度最高的别墅类型6(五、)别墅竞争将日趋激烈7(六、)XX市别墅市场走势预测8第二部分、XX市别墅市场板块分析9一、XX

2、市别墅市场主要板块市场行情9(一、)江宁板块9(二、)江北板块11(三、)城区板块12第三部分、别墅市场个案列表14一、典型个案列表14(一、)玛斯兰德14(二、)山水华门15(三、)巴厘原墅16(四、)奥斯博恩17(五、)总结19二、别墅个案列表统计20 第一部分、XX市整体别墅市场环境一、XX市别墅市场整体情况(一、)XX市别墅市场的主要别墅类型根据2005年10月份的别墅销售情况,XX市在售的别墅,包含叠加、联排、双拼、独立四种别墅类型,其中联排所占比例最大(共210套),为总体的32.97%,独

3、立别墅数量最少只有125套在售,占全部别墅的17.17%。可以看出目前XX市别墅市场还是以联排和叠加别墅为主,别墅市场的消费尚处于初期,满足舒适居住的经济型别墅消费阶段。 (二、)XX市别墅市场分板块供应情况 从图上可以清晰看出,目前XX市在售别墅三个集中供应区域中,江宁板块所占份额最大,其在售别墅数量占XX市地区别墅项目的78.42%,城区和江北所占很少,分别为11.68%和9.85%。江宁和江北都以联排别墅供应为主,只有城区以叠加别墅为主。 (三、)XX市别墅市场的价格区间从上图可以看出:城区板块,

4、由于高档住宅用地的稀缺性,造成了该板块别墅项目价格的居高不下,各类型别墅价格均居各板块之首,特别是独立别墅,平均价格已高达16600元/㎡,而该板块的中山高尔夫别墅,独立别墅价格达到20000元/㎡;江宁板块,价格始终左右着全市别墅均价的升降,独立别墅均价在10000元/㎡左右,其余类型在5000-6000元/㎡不等;江北板块,别墅类型主要以独立、联排为主,独立别墅均价在4700元/㎡,联排价格为3600元/㎡左右,价格一直没有明显上升迹象。    (四、)XX市别墅市场的供需状况 XX市整体别墅市场供

5、销走势保持稳定增长,月销售量均保持在110-150套之间,而与之相对应的供给方面增长幅度相比却小的多,这主要是受政府最近出台的一系列别墅用地停批利好政策影响,已经拿到别墅用地的开发商普遍看好后市,开发商在推盘节奏上明显放慢。          二、XX市别墅市场发展趋势预判(一、)别墅供应量在未来几年将逐渐减少 通过上图,可发现虽然XX市别墅市场的上市量增长幅度非常大,但所占市场份额不足同年商品房上市量的10%,就XX市这一省会城市来说,别墅的供应量相对还是较小的。2005年3月省政府发文,要求停止一切

6、别墅供地,近期国六条和相关的十五条细则,再一次强调停止别墅类房地产开发项目土地供应,严格限制低密度、大套型住房土地供应,这将使别墅的稀缺性更进一步得到体现,因此未来几年的别墅供应量将不会放大。 (二、)土地升值对别墅升值产生很大影响从其土地价值上看,XX市别墅的容积率一般都低于0.4,所占有的土地面积较大,而XX市目前的土地价格下降的可能微乎其微,未来土地巨大的升值空间目前已经有所显现。随着新一轮“十一五”规划的提出,XX市市政府进一步加大新城区的建设力度,住宅郊区化的趋势日益明显,目前XX市江北、汤山

7、、城南、紫金、江宁等别墅板块的别墅项目,都具有极大的升值潜力。 (三、)价格具有较大升值空间1、区域内项目比较,价格差异明显从目前XX市的别墅价格来看,仍然处于偏低的水平。以独立别墅来看,XX市目前最贵的别墅板块是紫金板块,其独立别墅的价格达到了20000元/平方米,最便宜的则是江北板块,其独立别墅价格为7500元/平方米左右。 2、国内比较,仍有较大的上升空间XX市紫金板块20000元/平方米的独立别墅价格拿到全国水平相比(例深圳上海等地50000元/平方米的别墅),XX市别墅的价格升值显然仍有较大上

8、升空间。 (四、)接受度最高的别墅类型单套面积在180—260平方米的联排别墅根据在售别墅的市场接受度分析,可发现:üü       最为畅销的是单套面积在180—260平方米的联排别墅市场单价以三山(将军山、翠屏山、韩府山)板块的主流价格线为参考样本,联排别墅单价以4500—6500元/㎡为主区间,整体均价调至4800元/㎡左右。 üü       独立别墅的差异性较大目前XX市市场上的独立别墅,单套面积从200-900平米不等,但主流户

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