关于农村土地有序流转新机制的调研报告

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1、合伙建房协议书甲方：乙方：第一条根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》其他有关法律、法规的规定，甲方已于【1997】营集建字第号登记的土地使用权面积为㎡，因年久失修和地震的影响，现无法居住。于2011年月申请房屋改建，国土民许№批准非农业建设用地为125㎡.我因无资金重建，经与乙方商议，自愿达成如下建房协议。第二条合伙建房在甲方同意提供依据现状上述第一条所指的地块流转成为社会主义新农村建设，促进农业增收，农民增收的重要途径，目前我区土地流转经过近几Ｔ年的发展既保证了我区土地适当集

2、中和规僚模化经营，实现土地开发效益的最大化，又从根本上保护了农民利益，取得了农民皙得实惠、村集体增收入、经营者获利益的“三赢”效果,主要特点表现在以下几个涓方面：1.土地流转的动机发生了变化钲。在免征农业税以前，村组织和农户流转ぞ土地主要动机是为了完成税费上缴任务，姨避免土地撂荒。农业税免征以后，不论是旁18/18村集体经济组织规模流转，还是农户自主阏进行流转，其动机都是为了增加收入。可以说二者的行为由被动变为主动，进行土媪地流转的积极性都有了提高，一定程度上齿促进了农村土地的流转。2.土地流转

3、的范围不断拓宽。免征农业税后，农民种榨田的成本进一步降低，他们惜地意识提高纤，流转的土地由当初主要是撂荒耕地扩展到整合农用地。土地使用权的流转已由原侄来的在亲戚、本村、本乡成员为主的农户屿之间进行，扩展到外村、外乡甚至外县。3.土地流转的市场取向开始显现。当初橄邻里、亲友之间通过转包、代耕的形式流溴转土地，或者农户委托村集体经济组织代菱为流转的，现在由相当一部分承包户纷纷要求收回已转包的土地，要求享受国家对铈种粮面积的补贴或按照目前的市场价格重稃新确定流转费用。从全区的角度的看，拈土地流转有利于促进

4、农民获得财产性增收蟾，有利于破除土地城乡二元分割，土地流谷转盘活农村“沉睡的资本”，土地流转的巧收益是农民“特殊社保”。二、我区部ｅ分县市区农村土地有序流转中存在的问题从调研的情况来看，我区部分县市区对农村土地有序流转新机制有一些新思路、新诚举措，农村土地流转的积极性高，各部门蠛支持土体流转的氛围浓厚，农村土地流转犟18/18有了新气象。但同时也暴露出一些在农村嗌土地流转过程中存在的问题：一是利益蚀分配机制不科学，调动不起农民的积极性。同时农民认识不到位，观念滞后，流转海水平低，进程较缓慢。旧习惯根

5、深蒂固，干承包土地流转困难。在外出务工、经商的渑农民中，有的对土地的眷恋还很深，宁愿柯造成地荒也舍不得将土地流转出去，大面冰积抛荒影响农业经济发展，给农村经济造塥成一定的损失。农民“两不”和业主“两怕”是影响当前农村土地流转的观念障碍Ο。农民的“两不”，指的是全面取消农业┐税后，农民“不占白不占，占了也白占”扶的心理普遍存在，“不愿”交出其土地承由包经营权；另一方面，农民将其农村承包土地作为其生活保障的最后一道防线，“掾不敢”流转或交出土地承包经营权。业主黥的“两怕”，指的是业主“一怕”农村土已地政

6、策不稳，不敢大胆投入；“二怕”农埘业生产自然和市场双重风险压力大，不敢贺大规模搞开发。例如：灵武市崇兴镇榆木动桥村针对本村人多地少，劳动力充足的现恺实，谋划将土地集中起来经营，把劳力从皇土地中解放出来，再输出去打工赚钱的好挡办法。村两委班子专门聘请农业专家再三考察审核，于20__年12月最终确定混并引进了一位实力强、经营管理水平高的荡大户，计划占地500亩搞设施温棚，已渡签订130亩租赁合同，亩年租金700屈元。但是，当这位大户带着资金项目到该湮村进行设施温棚的建设时，却遭到部分村蓟民的强烈反对，反对

7、的理由是：“手中有纸粮，心中不慌”。18/18二是土地流转行为不磋规范、流转效率低，土地承包纠纷隐患较多，处调难。目前，土地流转不规范主要圹表现在如下几个方面：一是大多数农户之摒间的土地流转，大部分是自发形成，以亲袒朋邻里间为主，只有口头约定，没有书面合同，即使有书面合同，其内容也不完整劁，双方的权利义务关系规范性差，在某些方面不具有法律效力，有的也未经村社集功体经济组织审查同意；二是土地流转有的闺不按规范签订合同，合同条款、标的不明确，甚至与现行法规相冲突，如租用土地的时间超过了二轮承包期规

8、定的时间等。槠有的曲线炒作地皮，实行耕地“农转非”瓞；三是县乡级合同管理机构审查、签证或ノ公证机关公证体系还不完善。没有建立完挡整的土地流转合同档案，农村土地流转资钏料档案比较缺乏。农村土地流转的随意性ロ和不稳定性，制约土地流转。三是缺乏龙头企业带动、产业支持，限制了流转的月规模。同时农民就业空间小，社会保障跟猩不上。由于我区每年有大批青壮年农民工峒外出务工，而大多数中老年人、妇女根本就没有进城务工的机会，加之农民养老、铴医疗、社会救助