承租方单方解除租赁合同出租方如何请求赔偿

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1、111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。承租方单方解除租赁合同出租方如何请求赔偿【编者按】在目前金融危机的影响下，很多商家经营亏损，无法承担过高的租金，而且不论是出租方另行出租还是承租方转租，都很难找到能承担原租金水平的新的承租人。在这种情况下，非常容易形成承租方单方解除合同的情况。面对这种情况，出租人应当如何处理呢？我们认为，如果出租人处理不好可能要遭受很大的损失，下面，我们通过一个案例给大家一点点启发。【案情简介】

2、原告：祈福公司被告：某空调公司原、被告双方于1997年4月28日签订《房屋租赁合同》，被告租用原告位于深圳市罗湖区深南东路地王大厦43层05单元，租期为5年，从1997年5月15日至2002年5月14日。合同约定前三年月租金为港币31,566元，后两年为港币36,300元。合同还约定由被告负责支付租赁期间的水电费、卫生费、房屋管理费、电话费及其他费用，每月1日向原告交租金，拖欠租金，应向原告支付滞纳金30%。该合同于1997年6月18日在罗湖区房屋租赁管理办桂园租赁所办理了租赁凭证。2000年3月，被告提出租金过高，要求减租，原告同意调整，双方多次协商，但未达成一致意见。2

3、000年8月，被告擅自撤离租赁房屋，停止履行合同。原告于2001年4月诉至法院，请求法院判令：1．解除《房屋租赁合同》；2．被告支付租金358,266港元，利息12,420.57港元，滞纳金29,572.78港元；3．被告支付管理费人民币35,032.6元，利息1,056元，滞纳金15,085.62元；4．没收定金12,626.40港元；5．被告赔偿房屋空置损失117,390港元。【争议焦点】房屋空置后的租金损失应否由被告负责？原告认为：被告提出租金过高，要求调整，原告也同意，但在双方未能达成一致的情况下，被告擅自撤离房屋，属单方违约，造成房屋空置的损失应由被告承担。被告认

4、为：被告已在8月9日书面通知原告，管理处人员也知道被告撤离；根据《深圳市房屋租赁管理条例》规定，被告如果拖欠租金达3个月以上的，原告可以解除合同，但在被告超过十几个月未交租的情况下，原告仍未解除合同。根据合同法第119条规定，即使被告违约，原告应采取合理措施，防止损失扩大，但原告并不采取措施，损失应由原告负责。【代理律师思路】一、被告解除合同通知送达事实的认定被告提出在2000年8月9日已书面通知原告，搬离租赁房屋，被告认为这是解除合同的时间。据材料显示，原告并未收到该通知，更无同意此时解除合同的书面证据，故被告这一主张很难得到法庭的认定。根据《合同法》第93、94条的规定

5、，只有三种情况下合同的当事人才能解除合同：一是双方当事人协商一致；二是双方约定合同解除的条件出现时；三是法律规定合同解除的情况出现。而本案中不存在以上三种情况。被告擅自搬离租赁房屋，停止履行合同，是违约行为，无视合同对双方的约束力，根据《合同法》第113条规定，应当承担全部的违约责任。辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。鉴于被告早已搬离房屋，被告也有解

6、除合同的意愿。原告请求法庭确认解除合同的时间为原告起诉的时间，这样便于计算欠租及空置的损失。二、造成租赁房屋长期空置，原告是否未尽防止损失扩大的义务？被告提出，2000年8月9日他们搬离租赁房屋后，即向原告交出钥匙，但原告不接受，原告拒不接受被告交付钥匙的目的，是要造成房屋由被告一直占用的事实，原告以此来索赔。《合同法》第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。对于这一问题，关键是被告举证，被告要举证原告拒绝接受被告的钥匙，没有采取适当措施致使损失扩大，这是十分困难的。因此，原告只要运用举

7、证责任的分配，即可使原告立于不败之地。相反，原告抓住一个重要事实，就是直至诉讼开庭前，被告一直没有把钥匙交给原告，房屋一直在被告控制之下，以论证空置房屋的损失应由其承担。【审理及判决】经开庭审理，被告未能就2000年8月9日解除合同的书面通知已经送达原告问题举证，也未能对原告拒收钥匙造成房屋空置的问题举证。法庭未认定被告的主张，被告承担举证不能的责任。法庭认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同的形式、内容符合有关法律规定，是合法有效合同，受法律保护。双方当事人应认真履行。但由于被告在