武汉市盘龙城百联奥特莱斯调研报告

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1、武汉市盘龙城百联奥特莱斯调研报告关于“盘龙城—百联奥特莱斯”调研报告项目区位项目地点：该项目位于武汉市黄陂区巨龙大道盘龙湖侧，湖滨大道北侧，紧邻恒达盘龙湾等住宅项目。开发商简介该项目由上海百联集团股份有限公司开发，上海百联是国内知名商业地产运营商，旗下拥有一批知名品牌加盟商及一线招商团队。盘龙城奥特莱斯则完整复制上海青浦、杭州下沙两座奥特莱斯经营模式及风格，由纵横集团开发建设项目工程。该项目定位及基本规划项目经营思想：打造现代化、时尚化生态综合购物广场，形成以销售国内、外著名品牌折扣服饰为主，集休闲、餐饮、娱乐、旅游为一体的商业中心。项目经营理念：“标真价、买真品、送真情”

2、。项目基本规划：占地面积约133>.6万平方米，营业面积9万多平方米，打造商铺三百余套，其中商铺开间8-10米不等（视品牌及分布位置而定），层高5米，径深13米；四大营业区域涉及业态包含了男女服饰、家装精品、箱包皮具、餐饮休闲、儿童用品等；其中，主要经营的产品以男女精品服饰为主，其经营时间从上午十点至晚间八点。项目基本情况调研内部硬件设施建筑格局及风格：项目建筑风格属于标准地中海式建筑风格，两层环形建筑结构格局，部分商铺上下连通一体，两种风格模式使得项目具备了较强的通达性。内部优化特色：每个区域中均设有一座独立电梯，连接一层二层商圈，可提升项目品质及整体美感；每间商铺内拥有

3、分户型美的空调，该空调由入驻商家出资。百联奥特莱斯集体购买；各区域休闲广场均设立有大量休闲椅、休闲伞、盆栽及雕塑，现场环境优雅，文化气息浓郁。卫生间：卫生间内部设施齐全，厕具均具备较高品质，属于公厕中上等标准。同时，在A-D四大区域中均配置有厕所，能够满足该区域内高流量客户需求。金融系统：两处银行柜员机及ATM机，工商银行入驻，提供完善金融系统。消防系统：电子监控消防系统，层次较高。安保系统：全方位出入口摄像头监控；4座岗亭位于项目4座出入口；四大经营区域保障1-2名保安24小时巡逻。保洁系统：场内营业过程中，保持每区域1-2名保洁人员流动性保洁。公共广播系统：小区内营业时

4、间保持广播系统的基本运作，并能够保证场内信息发布无死角。儿童游乐场小型户外立体儿童娱乐场所，让家长的购物环境更为优越和便捷。餐饮休闲奥特莱斯内拥有肯德基、味千拉面等基本主食，以及DQ等休闲美食，基本能够满足来访客商的快餐式餐饮需求，目前尚未进驻成规模的中型餐饮，缺乏休闲娱乐产业。外部硬件设施公共交通网络：公交车290路终点站，并驶入项目内停靠；四大交通出入口分布项目四周，具备四车道运输功能。停车区域：拥有机动车停车位1200余个（含货运车、私家车等各种车型），非机动车停车位2000余个。经营状况经营模式奥特莱斯内所有商户采取联营的经营模式，商户自行负责内部装修，而租金的支付

5、方式按照商户当月营业额中提取一定份额支付给奥特莱斯管理方。大部分商户采取的是直营店形式经营，而部分商家因实力较弱，会采取店中店或店面分包的形式，在该商铺中划隔部分区域提供给别的商家进行产品展示，共同经营。这样的分包形式，提高了商铺利用价值，也将同步提升了该店销售额。活动推广丰富每月均会举办如春节、元宵节、情人节等大众消费节日的促销活动。商铺从业人员质量较高目前各个店铺的工作人员由各商家派出，并交由百联奥特莱斯统一培训上岗。一般情况下店长并未在现场办公；通过对店面走访来看，统一培训上岗后的店员普遍素质较高，80%能够做到客户上门便主动亲切接待。入驻品牌高端入驻品牌一般为百联长

6、期合约合作伙伴，因此对于商户的操控力较强；而大部分商户品牌为国内乃至国际一线品牌，品牌效应在武汉市内消费品市场具备一定影响力。人气较低由于目前交通不便，周边楼盘入住率较低，并未存在稳定消费群体。每日每家商铺的客流量约为3-4人次，平均每户产品经销为300-400元/日。并且由于地理位置相对较远，除周末时段外，很少有客户入店消费。配套缺陷市场餐饮配套及娱乐配套缺乏：目前奥特莱斯暂无优质餐饮进驻，目前只有肯德基、味千拉面等少量餐饮，无法满足消费者正常中餐需求；场内超市并未设立，消费者基本需求无法满足；同时目前场内缺乏娱乐场所，咖啡厅及KTV等娱乐场所并未进驻项目。导视系统紊乱：

7、四大出入口导视系统明细，但客户游览至场内会出现导视系统紊乱情况。细节方面并未到位。项目分析经营模式以销售额提点形式经营，减少了入驻商户的日常开支及资金积压负担，但开发商注定需要承担更多的资金压力。具通过网站信息调查，目前奥特莱斯的商铺均未开始对外销售，使用权及产权应该还属于开发商所有，故该资金压力将来会在市场预热完毕后直接以销售价格体现。产品特点在店内商品和市区内同档次的产品比较下，奥特莱斯品牌店装修风格较为简单，内置商品普遍存在过时、摆放杂乱等现象。可能导致的原因如下：因人气原因，市场运营前期阶段开发商并未对货品