财务报表分析-任务偿债能力分析

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1、万科A(000002)偿债能力分析一、万科A(000002)基本情况介绍万科企业股份有限公司(股票代码：000002，以下简称“万科”)1984年5月创立于中国深圳，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。1988年进入房地产领域，同年发行股票2800万股，资产及经营规模迅速扩大。1991公司开始发展跨地域房地产业务，同年发行新股，A股在深交所挂牌交易，是首批公开上市的企业之一。1992年，确定以大众住宅开始为核心业务，进行业务调整。1993年，4500万股B股发行并在深交所上市，筹集资金主要用于房地产开发，核

2、心业务突显。1997年和2000年，共增资配股募集资金10.08亿元，实力增强。2002年和2003年，发行可转换公司债券34.9亿元，进一步增强了公司的资金实力。2009年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发”榜单中，万科获得全球住宅类开发企业第一名。截止2010年末，公司业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的46个城市市场，2010年公司完成新开工面积1248万平方米，相比年初计划的855万平方米增长46%，公司的销售规模首次突破千亿元，全年实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，分别比20

3、09年增长35.3%和70.5%。公司实现营业收入507.1亿元，同比增长3.8%，实现净利润72.8亿元，同比增长36.7%。2010年，万科A（000002）率先成为全国第一个年销售额超千亿元的房地产公司，这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。公司在企业领导人王石的带领下，万科A（000002）通过专注于住宅房地产开发，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万文化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内！10万科公司

4、2010年年志2010年2月4日，公司与上海环境能源交易所，中国质量认证中心签约，2010上海世博会万科馆自愿减排行动启动，万科馆成为世博会首个自愿减排展馆。2010年3月26日，万科公益基金会与腾讯公益慈善基金会共同发起的名为“零公里行动”系列公益环保行动正式启动。2010年3月29日，住房和城乡建设部科技发展促进中心与公司签署战略合作框架协议，共同促进住宅行业走向低碳发展之路。2010年4月19日，世博会万科馆与广东馆、广州馆、深圳馆、潮府馆五个广东省的展馆在世博园区内举行集体剪彩仪式，万科馆·2049准备迎接首批游客。2010年

5、5月22日，包括王石在内的“零公里行动”南坡登山队全体队员成功登顶珠峰，并将世博旗帜带上峰顶。2010年9月20日，上海世博会万科馆日。2010年11月26日，公司与北京市住建委、房山区政府签署北京市绿色建筑主题公园建设战略合作框架协议。2010年12月3日，公司公布销售公告，截止12月1日公司2010年累计实现销售金额1000.6亿元，万科成为国内房地产行业首个销售额超过千亿元的公司。二、行业与发展环境介绍房地产行业属资金密集型行业，总的来说，它是一个进入门槛较低，具有较大的利润空间，行业技术壁垒相对比较匮乏的行业。具有投资大、风险

6、高、周期久、供应链长等特点。从目前看，城镇化和新农村建设，经济的快速发展，较大的人口基数将保证房地产市场的长期向好，而人民币升值，宏观经济政策的走向，通货膨胀，房价的非理性上涨都将成为房地产行业的潜在风险，企业应结合自身实际，采用实用的市场策略，避免过度扩张，确保充足的现金流，降低负债。10货币金融政策是决定房地产市场冷热绝对的推动力。货币扩张将降低利率，降低房地产开发企业和购房者的融资成本，从而提高房地产价格，提高房地产开发企业的利润。为了遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求

7、、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控。与往年不同，2010年的房地产政策紧盯市场变化持续出台，政策力度不断加强并一直延续到2011年。调控政策密度、严厉程度超出市场预期，特别是明确提出“房价控制目标”，加上限购措施的大力度、大范围执行，另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策也将大大增加购房者的资金成本和未来交易成本，也将增加投资性购房的获利风险。在一线城市土地价格大幅上涨、购房负担明显高于二三线城市的大背景下，一线城市的市场份额呈下降趋势。正是由于一线城市各方面的压力和政策的调控，同时未来中国城市

8、化重心将更多转向二三线城市及中小城市，住房市场的发展空间也会相应转移。相对于一线城市发展已较为成熟稳定的市场，二三线城市的房地产市场正处快速的上升周期。随着区域一体化的推进，城市化进程加速，二三线城市房地产市场的刚性需求