朝阳国际公寓推广方案第部分

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1、朝阳国际公寓推广方案第4部分九、项目营销推广计划1、项目户型竞争力分析本项目重点竞争对手为珠江罗马、远洋天地、金港国际，由于采取高端形象定位，部分户型会与棕榈泉、朝阳园形成竞争。在此我们将本案一期户型与上述五个楼盘做综合分析，比较本案的最终竞争力。本案开发一期共计8<#004699'>48套，其中1居68套、2居288套、3居288套、<#004699'>4居20<#004699'>4套。售价初步按6200元/平方米计算，精装修标准定为与远洋天地、珠江罗马持平—<#004699'>450元/平方米。比较结果请见表8-1。更详细的资料请参考附表。项目

2、名称单价元/M2二居室三居室四居室面积范围价格范围面积范围价格范围面积范围价格范围M2万元M2万元M2万元本案毛坯620097--12060.<#004699'>4--7<#004699'>4.1132--1<#004699'>4181.9--87.6182--19<#004699'>4116.8--12<#004699'>4.0精装修66506<#004699'>4.5--79.887.8--93.8121.0--129.0远洋天地毛坯5800/7250109--1<#004699'>4168.0--102.5137--16879.7--122.

3、1209138珠江罗马精装修7000/6300109--12275.0--85.2139--16387.7--11<#004699'>4.2　　金港国际毛坯670010872.<#004699'>413087.1　　朝阳园精装修78009<#004699'>4--11573.0--89.7113--1<#004699'>4887.2--115.7　　棕榈泉精装修11000130--1<#004699'>401<#004699'>43.0--15<#004699'>4.0175--186192.5--21<#004699'>4.6175--18619

4、2.5--21<#004699'>4.6表9-1户型竞争力分析·2居2居在所有项目中都是最多的户型，竞争激烈。虽然据统计分析客户需求量最大的是三居（3室2厅2卫），但从金港国际2居旺销来看，年轻白领客户更看好2居。本案有5个2居室户型，共288套。从总价来看，本案与珠江罗马差异不大，基本上在6个项目中处于最低价，竞争力较强，但缺陷是只有3号楼J户型（50套）朝南，并且面积最小，面积最大的3G户型是我们最难推的一套。·3居3居共<#004699'>4个户型，288套。朝向好，其中112套朝南，100多套朝东南、西南；户型适当调整后，面积适中，布局合理

5、，功能性强。可能存在问题的2号楼B户型，是斜向房，客厅采光不好，面积在我们所有3居中却最大。经初步核算总价相对较高，需要通过调价策略调整价格，加强竞争力，相对较二居竞争力弱。·<#004699'>4居竞争楼盘中很少四居，只有远洋天地提供<#004699'>4居，在面积上棕榈泉的三居可以作为比较。这是一个机会，也是一个危险的信号，因为四居客户很可能选择复式、TOWNHOUSE和别墅。远洋的四居相对提供了别墅的感觉，但使用功能却相对较弱，总价也高。本案的<#004699'>4居在户型布局、功能、朝向、价格等各方面的竞争力都好于远洋天地和棕榈泉。但<#0

6、04699'>4居客户需求较少，总价太高，并且2A户型全朝北，很难有客户愿意买一套朝北的大房子，因此建议减少一套四居，把2A变为1套3居，1套1居，或2套2居。1、项目推广分期·本项目共有6幢楼宇，按原方案分3期开发，其中住宅两期。·由于由于第1期的单位数量比较多（共有800多个单位），在推广时间上有现第1期周期长，2期、3期短的情况，可能会因第1期销售周期长而让客户产生楼卖不动的负面感觉。·通过户型比较发现，3#楼的户型与竞争对手相比有较强竞争力，且需要调整的程度较小，2#和<#004699'>4#楼则竞争力较弱，并且在设计上存在明显不合理的地方

7、，会遇到较大销售阻力，需要尽快调整设计方案。·针对上述的情况，建议将本项目划分为<#004699'>4期推广，人为地把第1期开发的2、3、<#004699'>4号楼分开两期推广，如此则可以在宣传上给买家一个新鲜的感觉。为此我们从销售推广的角度分，建议将整个项目划分为如下<#004699'>4期：（每期具体的单位数量统计及户型分析将在近期另外提供）第1期：3#楼第2期：2#楼和<#004699'>4#楼第3期：1#、5#楼第<#004699'>4期：6#公建·3#楼面积以97-120m2为主，总价低，受投资买家和小的欢迎。在前期发售的时候，最为容易消

8、化，一期推广容易热销，凝聚人气。·2#楼、<#004699'>4#楼户型较大，目前户型设计不合理，调整后应注重朝向的均好性