word绿城_杭州蒋村b-b地块项目项目产品策划书_页

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1、蒋村项目产品策划书（B-07、B-10地块）二○○八年八月目录第一章前言1第一节项目可行性研究结论1第二节项目开发理念3第二章项目地块及周边概况5第一节项目地块规划指标5第二节地理位置及现状7第三节项目周边规划结构13第四节自然条件16第五节自然灾害19第三章项目所在的城市历史文化背景20第一节历史文化内涵与底蕴20第二节地方文化习俗23第四章市场定位及产品定位27第一节主要竞争楼盘分析27第二节本项目市场定位38第三节产品定位46第五章规划设计48第一节产品设计意象51第二节规划设计控制条件54第三节规划设计基本要求56第四节交通组织要求64第五节开发分期

2、与样板区、现场售楼处设置71第六章建筑设计73第一节建筑单体73第二节建筑户型80第三节公共配套84第七章室内设计97第一节周边竞争楼盘室内设计调97第二节样板房100第三节会所及公共部位130第八章景观设计136第一节设计理念及意向136第二节景观设计要求137第九章安装、基础设施配套设计175第一节给排水系统175第二节电气系统178第三节弱电系统182第四节暖通196第五节其他198第十章物业管理及服务体系201第一节物业管理模式201第二节物业管理资质要求及时间界定203第三节开发商一次性投入内容的要求206第四节园区服务功能要求207第五节服务内容

3、208第六节服务及物管收费标准209第十一章经济估算211附件一《蒋村项目客户调研报告》附件二《新技术新设备调查》第一章前言杭州蒋村项目（B-07、B-10地块）是由绿城集团与浙江日报报业集团在杭州城西蒋村新区共同开发的高端高层住宅项目。本项目利用绿城集团第二代高层住宅产品研发的契机，在集团领导及各职能部门的指导下，基于详实、全面的市场调查基础上，根据蒋村项目的实际情况，结合绿城第二代高层住宅产品特征研究及二代高层住宅设计导则，编制本产品策划书。本产品策划书针对杭州蒋村项目所在区域位置、产品定位、市场定位、规划设计、建筑设计、景观设计、配套设施设计、园区服务

4、体系、经济估算等方面内容进行了阐述，为本项目的开发建设、市场推广、园区服务等提供指导性意见和依据。第一节项目可行性研究结论一、投资环境可行性结论杭州是浙江省的省会所在地，是全省的政治、经济、文化、教育中心，近几年杭州市整体经济保持了良好的运行态势，为房地产市场的稳定发展提供了必要的支撑。2007年杭州全市生产总值突破4000亿元，达到4103.89亿元，按可比价格计算，比上年增长14.6％，已连续17年保持两位数增长。按户籍人口计算，全市人均GDP达61313元，根据年平均汇率计算，突破8000美元，达8063美元，城市经济发展的新高度将推动城市房产品将逐渐

5、进入新一轮升级换代阶段。二、市场可行性结论虽然07年底至今宏观调控及通胀经济压力波及杭州房产市场，但杭州房企理性推盘，主动靠近买方市场，刚性需求得到释放走向；城市区域规划价值顶托，政府土地稳市，多种市场作用力，进一步加大08年杭州房产市场的“稳”字走向。虽然难现07年大起行情，但08年出现大跌行情的可能性较小。项目东南面的蒋村商住区长期以来需求旺盛，而目前，原意义上的蒋村商住区的开发已经完毕，没有新推房源。由于本项目与蒋村商住区无缝连接，能够直接接收蒋村商住区的溢出需求。另外，北面浙大紫金港样区吸引了大量的科研教育人才，而项目周边也规划大量的公建、科研配套用

6、房，科研产业带来的人才将会成为项目的潜在客户。三、项目本身可行性结论该项目地处主城区，与市中心联系紧密，且规模较大，容积率适中，具备了营造高档产品的空间，是近年来所出让地块中的上佳之地。但项目技术指标中须满足户型的“90/50”政策，鉴于项目容积率、建筑限高的要求，因此本项目必须做拼合户型，这给项目在报建、营销和交付环节的工作增加了难度和法律风险。项目所在的区域环境优越：从大区域看，杭州市政府已明确要把西溪湿地打造成世界级的旅游产品，随着西溪湿地建设的推进，蒋村新区将迎来新一轮的发展高峰，从西溪湿地周边已有项目看，该区域已成为杭州高端住宅产品聚集地；从小环境

7、看，蒋村新区的改造还处于起步阶段，随着改造推进，周边配套日益完善，该区域的面貌将焕然一新。因此，项目所在的区域价值将随着开发进度的推进不断得以提升；绿城自1995年开发房地产以来，蒋村商住区便是绿城的主要根据地，在该区域积累了大量的高端客户，并在市场上处于绝对的领导地位。四、经济可行性结论根据目前土地摘得的平均楼面地价为10666元/平方米，按照目前周边市场的销售价格，相对区域位置优势，高端产品品质特征，以及结合绿城品牌的价值，住宅销售价格按28000元/平方米，车位18万元/个，该项目的税前成本利润率约为18%，项目投资的内部收益率约为28.7%。但是由于

8、本项目高地价、高建设投入对于本案的资金安排提出了很高