灯饰城营销策划案部分

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1、1营销执行项目定位市场分析项目回顾2二、项目地块解析三环线半径1.5公里二环线轻轨一号线本案长丰大道古田二路长丰大道东侧的延长线直接连接王家墩CBD核心区，车程仅5分钟。项目位于长丰大道与古田二路交汇处以东500米处，距离二环线、三环线和解放大道的距离约为1.5公里。CBD项目毗邻城市主干道，交通便利，路网发达！项目区位3二、项目地块解析百姓之春小区天顺园小区天泽一方丰华园小区（一期）云鹤小区+示范园+润和花园本案私房4S店项目周边私房过多，商业形象差、档次低，经营品种缺乏统一性与互补性，严重影响本项目商业品质、价格的发挥。地块四至4品牌电工电料全套

2、居家照明独立风格灯饰一层三层二层经济指标占地面积：4000㎡地上建筑面积：15000㎡地下车位面积：10000㎡铺位面积划分：20-50㎡不等项目定位为灯饰卖场经前期沟通，本项目销售模式定为“售后返租”模式，以直接销售为最终目的！规划指标5汉西专业卖场群南国大武汉家装本案项目所属片区拥有南国大武汉家装、汉西建材市场等专业市场基础，本案的建立将弥补区域北部专业市场的不足！片区北部专业卖场空白经营环境利好！周边现状6本案天顺园天泽一方百姓之春天勤花园幸福阳光汉口春天广电湾新城联发九都府香港印象保利香槟国际泛海国际居住区项目周边楼盘体量过百万方，存在很大的

3、商业空间！投资环境利好！周边现状7目标沟通：我们的开发目标是什么？利润最大化实现区域高价提升企业品牌知名度迅速回笼资金销售持续增长保证价格的前提下迅速回笼资金8目标确定1、实现地面整体均价30000/㎡；2、于次年5月项目完工之际达成第一次开盘，促成当天50%以上的去化量，回款2.25亿！目标9目标下的问题1、如何以高于周边铺位2倍的价格进行销售，让客户买单？2、如何克服周边卖场商业氛围的薄弱，达成第一次开盘去化过半？问题10营销执行项目定位项目回顾市场分析宏观市场客群研判11新国八条限购令加息一房一价提高二套房贷款比例新五条上涨过快二三线城市也要限

4、购年内1000万套保障房开工2011年上半年，整个商品住宅市场沉浸在一片调控声中！与此同时，商业地产政策方面却完全没有任何举措，在通货膨胀的大背景下，不投资就意味着资产贬值！在目前市场的投资渠道中，股票、期货风险较大，黄金价格位于高位，住房投资被限制，商业地产无疑成为投资者热钱的一个主要去处。商业地产VS住宅市场——“冰火两重天”住宅市场商业地产国家政策12限购令之火蔓延至三四线城市/开发商的“被”抉择万科：去年3月26日，万科在东莞长安与12家竞争对手经历136次激烈争夺，以溢出底价一倍的高价拿下一座约60层的地标性商业建筑；4月8日，万科又与西安

5、市曲江新区管委会签约，将在曲江投资80亿元建设占地4872亩的以商务办公、酒店公寓、物流等现代服务业为特征的国际会展产业园区；5月26日，武汉万科与来自杭州的国内本土品牌酒店航母君澜酒店集团签订协议，将斥巨资在万科城项目内建设高端商务酒店；10月20日，万科以11.2亿元在北京收购了赢嘉中心。金地：金地对于未来商业地产的规划更加大胆明确。金地集团董事长凌克表示，金地在今年将在商业地产领域实现突破，投资一至两个商业地产综合体项目，并在今后五年，每年商业地产领域的投资额保持在集团总投资额的20%左右。到2015年，金地的商业地产基本相当于再造一个今天的金

6、地。保利：即将在广州推出的六大商业项目，包括位于广州新中轴线CBD板块的天河北、珠江新城和琶洲，可售可租总面积超过100万方，物业类型为超甲级写字楼和酒店服务公寓式写字楼，这些项目中仅有小部分是保利计划自己持有，其余都会公开发售。按保利地产的“十二五”规划，到2015年将持有的商业地产规模提升至总资产的10%，一年的营业收入计划达到20亿-25亿元。政府对商品房市场的一步步缩紧致使各大开发商一步步地“被”转型国家政策国家政策13一月：新国八条下商业地产开始一路飙升二月：汉版限购令催热武汉商业地产，商业地产异军突起三月：商业地产一度火爆，武汉首次调控商

7、业地产3月1日起对二手房转让中的非住宅(含商铺、写字楼、厂房等)征收5%的土地增值税和3%的个人所得税。四月：金融机构加息，进入市场调整期，市场逐渐恢复理性五月：“商改住”将拿不到房产证5月16日，北京市住建委等五部门联合出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，对商改住等违规行为作出了严格限制。“商改住”、“虚拟商铺产权”，这些房地产开发销售中的违规行为将被遏制，武汉商业地产暂未纳入调控视线。武汉商业地产市场趋势上半年武汉商业地产市场一度火爆，但北京叫停“商改住”后，武汉不少“商改住”项目开始忐忑难安，投资者也更加谨慎，目光不禁转向

8、收益相对稳定的经营类商业市场。城市市场14汉正街的搬迁为长远发展，武汉市启动了汉正街整体搬迁改造，将其迁往黄