“东篱园”策略规划new

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1、“东篱园”策略规划（简稿）一、环境分析二、市场定位三、损益点测算四、经营规划五、营销攻略六、培养忠实顾客一、环境分析1、外部宏观环境分析之PEST分析国际通用的PEST分析模型即：P—政治的（国家政局、政府政策、各项法律、法规等）E—经济的（金融危机、消费者的收入、价格指数的变化等）S—社会文化的（人口的分布、收入分布、社会习俗、社会公众的价值观、工作习惯、人们对工作的态度、受教育程度等）T—技术的（新技术的出现、旧技术的淘汰、产品生命周期等）分析结言：全球金融危机环境下，消费者的消费心理、消费习惯、总体收入受到相对的影响；公款消费、商务消费的总量也大幅度下

2、降；中高档消费场所、旅游产业必然有所萎缩。但相对而言平价餐饮行业、经济的健康时尚休闲场所、受经济危机的影响较小，此类行业的压力更多是来自与行业机构，逆市而为并不是没有可能，关键是企业自身的抗压能力和竞争力。现行经济形势下此类企业的连锁经营模式和现金的快速回笼，是值得企业关注的因素。2、内部环境分析内部环境分析即SWOT分析：是分析企业的优势、劣势以获知威胁和发展的一种方法，因为没有详尽的资料可供分析，故只能结合企业定位就事论事、泛泛而言。二、市场定位、行业结构分析1、市场定位就外部环境及企业自身条件而言，企业定位“经济型休闲度假村”较为适宜。其经营方向为“绿

3、色、健康、休闲、时尚”，经营价值观为“实惠、平价”。绿色、健康指：“春季”踏青、郊游“夏季”度假、避暑“秋季”秋趣、采摘“冬季”锻炼、进补休闲、时尚指：小范围、小群体拓展训练户外网球、篮球垂钓（户外、室内）户外放风筝水上碰碰船泛舟游湖水上轻音乐酒吧、茶室交谊舞厅、大厅歌吧2、行业结构分析行业可以定义为提供高度替代性产品或服务的一群企业，企业筹建经营成功与否会受到来自行业中诸多“力”的影响，这就是需要对这些“力”进行分析。（1）替代品、潜在进入者分析企业是否可以考虑在广告宣传、客户服务、产品多样化上征服其他已开店的客户并在产品差别、销售渠道、技术特性等方面设置

4、障碍来阻止潜在进入者。（2）竞争对手分析企业可以从行业和市场两个方面来综合考虑竞争对手的问题，并非所有同行都是竞争对手。要确定竞争对手首先需开展市场调研，进行市场细分，然后结合企业内部环境、内部状况选择目标市场，最后实施市场定位，锁定目标客户。只有相同、相似市场定位的同行，才是酒店的竞争对手；只有目标客户一致的企业才是酒店的竞争对手；对于竞争对手要分析其内部环境、内部资源、管理模式、经营思路、竞争策略、产品策略、价格策略、渠道策略、促销策略等。（3）消费者分析消费者会迫使业内企业降低价格，提高更高质量的产品和服务并使业内企业相互对立，降低整个行业的获利能力，

5、所以开展市场调研，进行市场细分，然后结合企业内部环境、内部状况选择目标市场，最后实施市场定位，锁定目标客户。通过对消费者的分析可以更好的锁定目标客户。（4）供应商分析（略）正所谓“商场如战场”，兵法有云“多胜算，少算不胜”尽可能多的掌握行业结构，了解竞争对手，把握市场对外部环境了然于胸是为算，是企业筹建经营的前提和基础。三、损益点测算１．“营运”须知（企业成本及各项费用结构）Ａ.直接成本ａ·主要物料、配味料、装饰材料ｂ·约占营业额的３５％，但不可超过４０％ｃ·提高采购技术及库存管理；压低材料费支出Ｂ.间接成本ａ·人事费：约占营业额的２０％；与材料费合并，不得

6、高于营业额的６０％ｂ·租金：约占营业额的１０－１２％ｃ·水电燃料费：以５％为上限ｄ·消耗品费：约占营业额的４－５％ｅ·税金：约占营业额的５％ｆ·杂费：包括交际、广告、保险、报章杂志，约占营业额的５－８％ｇ·资本利息：约占营业额的４％ｈ·设备折旧：保留５％资金，以备未来设备与装璜之整修2.损益点估算按“东篱园”目前各项指标系数：A.租金5000元∕月B.人事费50000——60000元∕月（初期50000元∕月，按营运状况进行调整）本酒店管理公司估算损益点约为21万∕月（毛利率58%），其中：C．水电燃料费约10000元∕月D.消耗品费约12000元∕月E.税

7、金约10000元∕月F.杂费约13000元∕月G.资本利息、设备折旧约20000元∕月四、经营规划1．提高附加价值（１）度假村属服务业，不像制造业以自动化来大量生产。因此若不断以低价政策来经营，终会达到极限而无法超越。（２）以低价取胜的时代已经过去，「品质」、「服务」才是商场决胜关键。（３）未来服务业经营主流：以提供高品质的服务来实现高附加价值的经营政策。2.突破经营瓶颈：开源、节流（1）增加并稳定节假日、双休日客源（如：市区工作压力大的白领阶层，中高收入家庭）。（2）锁定周边中小企业主及部分高收入人群（如：情侣幽会，休闲度假）。五、营销攻略企业营销是根据企

8、业定位、企业经营板块等多个方面来设定的，在此类基本内