房地产业状况与企业运营模式

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1、房地产产业状况及企业典型运营模式剖析（机密）北京和君咨询有限公司2008年8月对产业的深刻理解是一个企业成功的前提“外因”和“内因”共同决定了企业的竞争优势。中国自古就有“男怕入错行”和“同行不同利”的说法。产业有其内在的发展规律，一个专业化经营的企业，其最终命运掌控在产业的手中，即使企业内部经营再完善，最终也会随着产业的衰退而退出竞争的舞台。“同行不同利”的案例比比皆是，企业定位正确是前提，之后能够在竞争中取胜就需要看企业的“内功”了。长寿的企业基本都是通过不断修正定位和不停修炼才能获得持续发展的，这是一个循

2、序渐进的过程。1、深入理解房地产业的特点2、房地产业的长期供求分析3、房地产业中短期形势分析4、房地产典型经营模式剖析5、房地产业竞争格局及走向1深入理解房地产业的特点房地产业是国民经济的支柱产业，对上下游多个行业都有很强的带动作用。中国房地产业尚处于早期发展阶段，外部资源整合能力是企业成败的决定要素，全行业金融属性明显。房地产业具有明显的周期，受宏观经济形势影响严重，踩对周期、把握好节奏是房地产业成功的关键！房地产对其他产业的强大带动作用决定了其在国民经济中的重要地位说明房地产带动的相关产业有50多个产业部门

3、、几百种产品和服务据有关部门估算，房地产业对上游产业的拉动比率大约是1：2，房地产对下游产业以及对家具、家电、装修装饰行业的拉动比率为1：1.4房地产对其他产业的强大带动作用决定了房地产业在国民经济中的重要地位房地产业电力钢材水泥木材加工玻璃塑料制品建材建筑机械纺织装饰厨房设备卫生设备金融保险汽车家电交通运输公用设施批发零售文化教育旅游带动上游产业带动下游产业横向带动产业房地产业是国民经济的支柱产业亿元资料来源：国家统计局说明1998－2005年房地产业增加值占GDP比例上升趋势明显，说明房地产在国民经济中起着

4、越来越重要的作用2003年8月，国务院发文《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确指出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”国家不可能也没有理由打压房地产，使整个行业持续陷入低迷1998－2005年中国房地产业增长情况外部资源整合能力目前仍是我国房地产企业的最主要能力，从长远来看，我国房地产业正从外部资源整合为重转向内部管理，即盈利来源以土地升值为主转向内部管理组织效率的提升在行业发展初期和变革期，外部资源的整合是企业成败的决定要素，而在行业外部环境趋于稳定时，管理才会成为胜出的关键。对于房地产公司

5、而言，外部资源整合的重点在于获取土地和融资，内部管理的重点在于压缩前期规划设计周期和正确产品定位以加速周转由于我国在98年才取消福利分房制度，相比成熟国家几十年甚至上百年的行业发展历程，我们显然处于发展初期。在此期间，对内管理和组织效率的提升远远没有增加土地储备以获取增值收益对企业的盈利贡献大。而在行业进入平稳发展期，土地增值收益对利润贡献减弱，加强管理带来的周转速度提升就成为企业业绩保持增长的新推动力美国房地产企业是通过内部管理实现增长的典型，因为其行业发展已经历了一百多年历程，并且涉及房地产开发各种生产要素

6、是完全自由竞争，由于少了土地增值收益这一环节，美国房地产企业的毛利率，水平在8％－16％之间，明显低于我国30％－40％的平均水平当前我国土地和资金市场的非自由竞争状况，决定了我国房地产业的资源整合特征和金融属性短期仍无法改变从国际经验看，房地产发展周期与经济周期基本一致，但是稍有滞后，且波动幅度较大，一般为GDP波动的2－3倍说明美国82年和91年的经济下滑带来了房价涨幅趋缓，但仍维持低个位数增长，而2000年股市萧条带来的经济下滑并没有给房价带来较大的影响，反而房价的快速拉升带动了经济的企稳目前来看，房价涨

7、幅与GDP增长偏离加大，所以房价增幅向下趋势明显说明英国房价的涨幅要大于GDP涨幅，波幅也较为明显，在经历了91年至94年较长时期的房价低迷之后，97年开始了新一轮高于GDP增速的增长，在04及05年连续加息之后，房价增幅趋缓至GDP增速水平，06年又伴随GDP回升。从趋势来看，英国的房价近期将保持稳中上涨从国际经验看，房地产发展周期与经济周期基本一致，但是波动幅度明显较大，一般为GDP波动的2－3倍说明日本地价也随着经济的快速发展呈持续高增长状态，除了73年左右经济下滑带来价格下降之外，一直到90年地价涨幅远

8、超过GDP增长，创造了日本土地神话，随着日本经济的下滑和停滞，地价神话破灭，地价持续下滑至今，趋势上看，日本经济企稳回升将带来地价重拾升势说明韩国也遵循了与GDP同向的变化，但波幅要大很多，92年经济的小幅放缓带来房价的迅速滑落，而02年经济增速反弹，又带来了房价的大幅度上升。趋势上看，韩国房价将小幅上涨宏观经济发展具有周期性，不同阶段政府政策不同，企业持有不同金融产品（债券、股票、商