划拨土地使用权转让相关问题研究

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1、划拨土地使用权转让相关问题研究一、划拨土地使用权的两种转让方式（一）划拨土地使用权单独转让。划拨土地使用权是不存在直接转让的，只有在转化为出让土地使用权后才涉及转让的问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条至13条的规定，划拨土地使用权经有批准权的人民政府准予转让后，有以下几种处理方式：1.土地使用权人与政府土地管理部门办理土地使用权出让手续，划拨土地变性为出让土地，土地使用权人再行转让，这种情形下转让的是出让土地。2.受让方直接与政府土地管理部门办理出让手

2、续，这种情形的实质是政府部门的回收再出让。3.政府土地管理部门将划拨土地使用权从土地使用权人手中收回，再划拨给有资格的受让方，这种情形实质是对土地使用权的再划拨。在后两种方式中，土地使用权人与受让方订立的土地转让合同按照补偿合同处理。（二）划拨土地使用权随同地上建筑物被转让。根据《城市房地产管理法》第40条第1款规定，以划拨土地所涉房地产进行转让时应报政府审批，政府准予转让后，由受让方办理土地使用权出让手续、交纳土地出让金。这里涉及一个问题：如果转让时未经政府批准，此类合同是否有效?《城市房地产管理法》

3、及相关法律法规中并没有对此问题作出效力性强制性规定。但最高法院裁判的普利公司与瑞德康公司房屋买卖合同纠纷一案(案号：(2014)民抗字第41号)中，双方协议将普利公司所有的普利商城连同商城所属的划拨土地使用权一并出售给瑞德康公司，该协议被认定为有效。裁判的主要观点是：普利商城是在城市改造过程中，由呼和浩特市政府立项批准在划拨土地上进行商品房开发建设的。双方当事人在协议中明确商城的土地性质为划拨，并约定交易价格中包含了土地出让金、普利公司向政府部门报批、办理过户手续等内容。《城市房地产管理法》及《解释》旨

4、在维护国家土地管理秩序和打击擅自改变划拨土地使用用途损害国家利益的行为。而本案中，该交易并未突破市政府优惠政策的范围和国家土地管理的目的。市政府法制办公室也回函表示，如果瑞德康公司缴纳土地出让金，经审核批准后可以办理土地过户手续。因此，涉案房屋买卖行为不会造成国有划拨土地使用权控制权的流失和国家利益的损害。17最高法院（2014）民提字第187号判决裁判：基于自用目的，且均非房地产开发企业的主体，就划拨土地订立的合作建房协议有效。当然，考虑到土地用途管制，自用范围应当与划拨土地用途相符。对于合作建房合同

5、的性质，最高法院认为，“《合作建房合同》体现了合作建房双方共同出资、共担风险、共享利益的法律特点，合作建房目的是为改造老旧办公楼以双方自用，非擅自变性为开发项目以售房等开发行为获益，应认定为在国有划拨土地上的合作建房合同。”对于合作建房合同的效力，最高法院认为“双方在《合作建房合同》中的有关约定内容，尽管不甚详尽，但并未违反法律、法规强制性规定。从合同履行情况看，双方履行了相关行政审批手续，并无规避法律规定，违反城市整体规划，偷逃出让金或国家税款等违规行为；也不存在擅自变更建设用地划拨性质，或违背划拨土

6、地用途，擅自用于房地产开发，损害国家利益或社会公共利益等违法行为。时至今日，合建合同基本履行完毕，中行宝丰支行已实际转移占有分配房屋，讼争标的物的房屋产权证、土地使用权证也均已办妥，尚余双方共同为中行宝丰支行分配房产办理相关房屋产权、土地使用权转让手续等合同义务，双方应当继续遵循诚信原则，为履行后续合同义务作出具体安排并实际履行，不能因为后续合同义务未履行完毕而反推在前订立的民事合同无效。本院认为合作建房合同有效。”可见，在房产建设手续完备、流转合法并得到政府部门认可的情形下，即使涉及划拨土地未经另行审

7、批而被流转，只要当事人补交土地出让金，应对交易行为予以肯定。二、划拨土地使用权转让相关实务问题（一）划拨土地使用权转让合同的认定1.不能简单地以当事人签订的合同的名称来否定当事人之间转让国有土地使用权的实质。判断当事人之间的争议是否属于国有土地使用权转让合同纠纷，不能只看当事人之间所签合同的名称，而应当对当事人所签合同的实质是否属于转让国有土地使用权来进行审查并据此确定合同性质。例如，当事人签订合作建房合同或者项目转让合同，但其并不具备合作建房的条件，也从来没有真正进行合作建房的打算，其真实意愿是借合作

8、建房的名义，将国有土地使用权从一方名下转移至另一方名下。对此，应认定为国有土地使用权转让。要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第95—96页。2.合作建房合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益，另一方在支付开发费后取得土地开发权的，应当认定为土地使用权转让合同。17合作建房合同的法律特征是一方出地另一方出资，双方共担风险，共