如何促进城市物业的和谐发展的研究

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1、如何促进城市物业的和谐发展的研究　　摘要：随着经济的发展和社会的进步，社区物业问题越来越突出。经过调研，我们发现黄石市社区物业的发展面临着许多问题，针对这些问题，从博弈论、物业利益主体的建构上分析了其产生的主要原因，并从我们已学的西方经济学中的公共选择理论进行思考和提出建议，从而促进城市社区物业的和谐发展。　　关键词：物业管理；和谐社区；零和博弈；集体选择　　物业管理纠纷作为新型的社会问题，政府在如何应对化解此类纠纷方面尚没有很成熟丰富的经验，而盲目借鉴照搬国外经验又未必切实可行。因此，进行一次全面、深入、系统的调研，通过调研来收集分析来自各方面的第一手材料，了解黄

2、石市社区物业管理的发展现状，集思广益，群策群力，弄清问题的症结，制定出较为科学有效的方案，成为加强物业管理工作、保障经济社会稳定长期发展的有效途径。　　一、调查概况　　调查对象：黄石市普通市民、社区物业管理部门。被调查者男性占48.81%，女性占51.19%；其中年龄在20岁及以下的人群占6.39%，21-50岁的占69.66%，51-60岁的占12.47%，60岁以上的占10.90%；调查方法与过程：本次调查通过对黄石市民进行非概率抽样调查，以问卷法和访谈法为主；调查范围：主要为黄石港区、西塞山区、团城山区、下陆区、上窑以及花湖等地区不同社区。共发放问卷280份，

3、有效问卷267份，有效回收率为95.35%。　　二、黄石市社区物业管理存在的“四不”问题　　在调查和对黄石市社区市民访谈的过程中发现，目前黄石市的物业管理陷入了比较严重的境地，出现了种种问题，概括总结主要是以下几方面：1.社区卫生保洁不彻底。物业环境卫生保洁工作是环境卫生管理中最经常性的基础工作，是保洁员每日的主要工作。而从本次调查的情况来看，社区的卫生保洁不彻底，对本小区不太满意和不满意的市民占35.82%。对于居住社区的清洁卫生经常会出现的问题，包括小广告随意张贴，乱丢烟蒂、纸屑，随地吐痰，垃圾包随意置弃等等，其中小广告随意张贴和乱丢烟蒂、纸屑现象最为严重，小广

4、告随意张贴占61.4%，乱丢烟蒂、纸屑占68.54%。2.社区治安管理不到位。社区治安管理在整个物业管理中占有举足轻重的地位，它是业主和使用人安居乐业的基本保证，也是整个社区及社会安定的基础。经调查发现，被调查社区治安状况存不同程度的问题，门卫对外来人员管制不严占37.26%，缺乏保安巡逻占27.38%，偷盗现象严重占15.59%，其他占19.77%。3.社区设备维修养护不及时。日常保养工作是物业绿化管理最基本的工作，也是维护园林绿化优美景观、是植物正常生长发育的基本保证。被调查市民认为自己所居住小区绿化护理一般占48、15%，较差的占12.22%，很差的占7.04

5、%；39.70%的小区设有维修服务，维修及时的占14、29%，比较及时的占30.95%，不及时的占27.14%，还有27.62%的市民不清楚自己所住社区的物业维修及时与否，有的市民也调侃的说，有钱给就及时，36.70%的小区是需要市民自己另外出钱获得各项维修服务的。4.社区公共服务设施不健全。黄石市城市建设起步比较早，主要是以工业为依托得到发展。目前黄石市的大部分社区是一些设备落后的老式社区，设备先进社区数量比较少，社区的基础设施简陋，有51.31%的市民表示自己小区公共服务设施不健全。就目前黄石市社区发展现状来看，要达到上述所说的公共服务设施建设的标准需要走的路还

6、非常漫长，大部分社区连书店、存车处、托儿所都没有，可见黄石市社区的公共服务设施建设还十分落后。　　三、黄石市物业症结之源　　1.物业市场缺乏有效竞争，物业服务尚未市场化。黄石市物业起步晚，经济发展水平相对滞后，由于中小城市的市场经济发展还不够成熟，所以不能打造很多品牌的物业管理企业，并且黄石物业管理企业的规模较小，市场竞争小，物业公司的数量少，尤其是存在着垄断现象。物业企业缺乏竞争不利于物业企业管理水平和服务水平的提高。目前黄石市外聘专业物业公司管理的小区只占23.46%，这就是黄石市物业服务尚未市场化最好的证明，黄石市32.70%的社区还停留在自营式物业管理的模式

7、，32.70%的社区还停留在房地产开发公司负责管理的物业管理模式。2.物业利益主体构建上的严重缺位。当市场逐渐成为社会资源和利益分配的主要机制后，社会的主体由单一化转向多元化，即从政府的行政控制转到含政府行政部门、业主委员会、物业管理公司等多主体的民主协商。这三者之间的缺位主要表现在：第一，政府及有关部门对物业企业的管理不到位，相关的法律法规不完善。调研数据显示，有30.48%的市民认为政府及有关部门对物业管理不重视，仅2.97%的市民认为政府及有关部门对物业管理很重视，14.87%的市民认为比较重视。第二，业主委员会没有真正发挥作用，对物业公司缺乏有效监督，没