关于业主支付担保与施工留置权的可行性研究

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1、关于业主支付担保与施工留置权的可行性研究关于业主支付担保与施工留置权的可行性研究作者黎广军(深圳市造价工程师协会会员，广东深圳518031)摘要:文章分析了各种业主支付担保，认为不动产施工留置权最为合理可行，并阐述了施工留置权制度的主要规则。该制度的最大优越性是仅与业主有间接合同关系的工人、供应商、分包商也有留置权，因而可有效解决工程拖欠款问题。但留置索赔人应登记其留置权而不是占有不动产，如同不动产抵押那样以利物尽其用。如果业主仍不付款或已无偿付能力，留置权人可依法拍卖该不动产以清偿欠款。我国物权法应设立不动产施工留置权。关键词:物权法;不动产留置;施工留置权

2、;业主支付担保;工程拖欠款FeasibilityResearchaboutOwner’sPaymentBondandConstructionLienLIGuang-jun(AAssociatorofShenzhenCostEngineerAssociation,Shenzhen518031,China)Abstract:Thearticleanalyzedvariousowner'spaymentbondandthoughttheconstructionlienonrealestateismostreasonableandfeasible,Andexpound

3、edtheprimaryrulesoftheconstructionliensystem.Theprimeadvantageofthesystemisthattheworkersandproviderandsubcontractorshavingonlyaindirectcontractualrelationshipwiththeowneralsohavethelien,therebyitcouldsolveeffectivelytheconstructiondebtquestion.Butthelienclaimantshouldregisterhislie

4、nbutnotpossesstherealestate,assuchamortgageonrealestateinordertomakethebestuseofeverything.Iftheownerhasnotpayupitorhasbeinsolvent,thelienorwillbeabletoauctiontherealestateby115thelawtoobtainrepaymentofthedebt.Ourcountryrealityoflawshouldlegislatetheconstructionlienonrealestate.Keyw

5、ords:realityoflaw;lienonrealestate;constructionlien;owner'spaymentbond;constructiondebt工程拖欠款问题是我国建筑市场的一大“痼疾”。长期以来，各级政府采取了许多措施，至今仍然无法彻底解决。显然，仅靠行政手段是不足够的，必须对症下药，立法制订业主支付担保制度。但是，什么样的业主支付担保才能真正发挥实际效用却是众说纷纭。我国法律设立了抵押、质押、留置、保证、定金五种担保形式。本文以物权理论进行研究并得出结论：不动产施工留置权是最为合理可行的业主支付担保，不但可以有效解决业主拖欠工

6、程款问题，而且还可以同时解决工人欠薪、材料欠款等连环三角债和垫资工程问题。1我国《合同法》第286条的法理争论《合同法》第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”承包人申请人民法院将该工程依法拍卖，这是“对物之诉”而不是“对人之诉”。可见我国法律已将建设工程设定为担保物，但未明确是什么担保物权，以至引起了学术界的激烈争论。目前主要有

7、三种观点：一是法定抵押权说，二是优先受偿权说，三是留置权说。2各种业主支付担保的可行性分析2.1115采用第三方保证的可行性我国《担保法》第28条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。”建设工程是法定担保物，而且其价值普遍远高于工程欠款。按上述规定，保证人对物的担保以内的债权不承担保证责任，这样业主支付保证也就如同一张废纸。因此，以第三方保证作为业主支付担保不可行。2.2采用其它财产抵押或质押的可行性2000年9月29日，最高人民法院法释(2000)44

8、号关于适用《中华人民共和国担保法》若干