安置房可行性研究报告

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1、X区X湖公园改造拆迁安置项目可行性研究报告编制单位：编制人：编制时间：20目录第一部分总论1、项目建设背景42、项目建设的基本思路43、项目概况54、项目编制依据与研究范围6第二部分房屋征收拆迁1、拆迁的必要性研究72、拆迁的规模及还建内容73、征收拆迁货币补偿价值74、拆迁补偿方式：75、还建房屋标准设计86、还建的计划9第三部分还建安置房项目10一、开发项目的市场分析101、X市的经济人文环境与城市概况102、X市的国民经济发展现状及市场潜力分析103、X市房地产发展现状分析104、本项目优势分析105、项目的自然条件116、项目环境影响分析11二

2、、还建安置房项目111、基本概况112、建设的原则12203、经济技术指标134、投资估算155、资金需求与筹措情况176、销售收入估算18三、项目实施方案18第四部分湖公园改造项目18第五部分项目实施盈亏平衡分析181、销售收入182、销售税金183、利润测算194、敏感性分析195、盈亏平衡分析评价结论205.1测算公式：5.2测算结果：第五部分结论及建议201、结论202、建议2020X区湖公园改造拆迁安置项目可行性研究报告第一部分总论1、项目建设背景为加快城市建设步伐，完善城市功能，提高城市品位，切实改善居民居住条件和环境，依据市区总体建设规划

3、，对湖公园进行改造，根据房屋征收相关法规及补偿补助标准，拟定房屋征收与补偿方案，以及实施还建房屋项目。2、湖公园改造建设的基本思路：依据市区总体建设规划，在规定的范围内，对湖公园片区，进行征收改造。一部分土地原用于公园建设；一部分进行房地产开发，规划主要以高层住宅和低层商业为主，另设置办公、酒店等。以房地产开发取得的收入弥补湖公园改造建设和征收还建的成本（高层住宅、低层商业、办公用于征收安置，酒店和部分剩余房产出售收入用于公园建设）。3、项目概况3.1项目名称X市X区湖公园片区改造项目3.2项目地址项目位于X市城北湖公园片区，规划范围是由湖北路、宾馆北

4、、长城路、红山路所围成的区域。规划总用地面积130652.08平方米，其中：安置20项目区规划总用地面积50199.08平方米（合计75.30亩），净用地面积为40712.43平方米（合计61.07亩）；湖公园规划总用地面积80453平方米。3.3项目规模及内容（1）征收拆迁；征收范围内，经调查摸底涉及征收个人和单位共272户，总征收土地面积约76486.23平方米（合115亩），总征收建筑面积约76753.84平方米，其中：住宅房屋征收面积约49695.96平方米；商业房屋征收面积为20922.17平方米。办公房屋征收面积为6135.71平方米；征收

5、货币补偿价值总额约130364.62万元（2）房地产开发。规划区内主要以高层住宅和低层商业为主，另设置办公、酒店等。开发建设规模为170750.7平方米，容积率3.36，绿化率32.75%（方案二），开发用地的总成本46859.56万元。（3）湖公园改造建设项目湖公园规划分两部分，一部分为公园部分；一部分为创意产业及餐饮服务。用地面积80453平方米。总投资概算9644.20万元。3.4项目计划建设期本项目计划2012年上半年完成整体征收任务，2012年下半年开始完成返还安置房建设任务，征收还建期2年；房地产开发从2012年下半年起至2015年底完成房

6、地产开发任务，开发建设期3.5年。3.5目前工程进展情况（1）已完成安置房项目区规划平面设计（2）公园---改造规划设计和概算（3）完成被征收人摸底的基本情况:（4）正在委托被征收房屋的评估。4、项目编制依据与研究范围4.1本报告的编制依据20依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：●本报告的编制的依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）和国家现行的财税制度。●《X市城市规划管理技术规定》2009.07●X市房地产投资项目基础数据的分析估算4.2本报告的研究范围●总论

7、●房屋征收拆迁项目●安置房建设项目●湖公园改造建设项目●实施项目盈亏平衡点分析●结论和建议在此基础上，考虑项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。第二部分房屋征收拆迁1、房屋征收的必要性（略）2、征收规模及内容征收范围内，经调查摸底涉及征收个人和单位共272户，总征收土地面积约76486.23平方米（合115亩），总征收建筑面积约76753.84平方米，其中：住宅房屋征收面积约49695.96平方米；商业房屋征收面积为20922.17平方米。办公房屋征收面积为6135.

8、71平方米；20●涉及征收个人261户，总征收面积为43129.813平方米。其中：住宅房屋征