2010长沙顺天国际金融中心定位及产品打造方案

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1、2010长沙顺天国际金融中心定位及产品打造方案再造·长沙新高度顺天国际金融中心定位及产品打造方案[湖南中原事业一部出品][HunanChangsha.10.2010]前言Foreword.取势与尊事.报告体系AnalyzeSystem>>目标及问题导出>>项目质素界定>>外部环境洞察>>开发模式及档次建议>>项目定位及产品打造>>营销思考本报告以核心目标为重心，进而实现基本目标。项目目标：以项目优异的质素，加上首都在南城超高层产品的打造，完全可打造为长沙标杆性项目。基本目标销售目标：顺天集团品牌跃升的期望及

2、长沙项目的标杆，高溢价平量是本案追求的运营模式，实现至少14000元/平的均价实现品牌跃升实现高溢价核心目标品牌目标：顺天集团长沙央区项目又一力作，基于前期开发诸多项目，本案将是顺天品牌跃升的基石。树立长沙标杆核心目标：实现高溢价，实现顺天品牌的跃升！实现目标的项目质素挑战：位于雨花亭商圈（城市副中心），涵盖酒店、写字楼、公寓、商业各类型产品的中小体量城市综合体项目，区域及体量存在挑战。芙蓉中路韶山南路新建东路南二环线本案雨花亭区域开发商实力城市综合体项目中小体量超高层项目涵盖酒店、写字楼、公寓、商业多种物业于一体的城市综合体。原来是机电市场用地。项目位于韶山南路和新建东路交汇

3、东北向，沃尔玛雨花亭店北面。顺天集团倾力打造；已有顺天国际财富中心、黄金海岸、北国风光等数个项目的品牌积淀。项目含2栋超高层和商业，用地面积2.4万平米，总建面16万平米；容积率：6.0建筑密度：31.7%实现目标的区域市场价格挑战：目前区域内市场价格天花板约为10000元/㎡，区域价格箱体上限突破存在挑战。本案万博会均价：87><500嘉盛国际均价：1020宏泽家园均价：8000铂金国际均价：8000建鸿达华都均价：8<500凯轩云顶均价：6<500锦绣世纪均价：<5900东塘瑞府均价：10000序号区域项目名称销售均价起价最高价主力户型1开福区　铂宫.中山庭83008000

4、11000<50-113平两房、三房2芙蓉区明城国际中心100009<5001100040-1203人瑞潇湘国际未确定88001万左右40-60平一房,90-100平两房,14<5平三房4雨花区万科金域华府72009><#990099'>70007<500剩12<5平三房<5万博汇8<50080009<#990099'>70046-120平6嘉盛国际10200863010200<50-240平7天心区汇金国际暂未定，价格报告正制定中————73-77两房、99三房长沙市中心区域公寓价格调研项目周边区域市场价格调研实现目标的竞争市场挑战：本案面市时将面临多个大体量、高品牌的城市综

5、合体项目，本案存在强大竞争压迫挑战。典型项目开发商总建面（万平米）中建南湖地块中建集团28.7保利4号地块保利集团6<5汇金国际建发集团19.3化机厂通用83.4水泵厂建鸿达66纳爱斯纳爱斯2<5万博汇建鸿达<50圭塘河嘉盛地产160北辰北辰300万达商业广场万达地产100泰贞广场泰贞投资2<5汇金国际化机厂保利4号地块中建南湖地块水泵厂纳爱斯万博汇北辰新河三角洲圭塘河万达商业广场项目质素雨花亭商圈，非一线商圈，中小体量的城市综合体项目。当前市场目前项目所处区域价格天花板为1万元/㎡实现目标的问题导出：未来市场未来将面临大量的大体量、高品牌的城市综合体项目一个在非传统核心商业、

6、商务区的中小体量综合体项目，如何在与大体量综合体竞争中，形成优势开发策略，实现价格箱体的突破？实现1万4的高溢价目标问题转化：在寻找实现价格箱体的突破之前，我们先必须透彻把握项目内因与外因，并从中寻找实现目标的契机。报告体系AnalyzeSystem>>目标及问题导出>>项目质素界定>>外部环境洞察>>开发模式及档次建议>>项目定位及产品打造>>营销思考一个城市综合体最重要的，首先就是它所在区域在城市发展中所处的位置。项目所处的雨花亭区域在长沙城市发展中的地位如何？项目质素界定：项目区位价值项目地块价值+雨

7、花亭商圈现状：长沙新兴的次级商圈，处于长株潭融城的主方向，未来老中心市区与新城市群落的连接地带。五一商圈侯家塘商圈东塘商圈火车站商圈伍家岭商圈荣湾镇商圈红星商圈雨花亭商圈2010年长沙城市化率约6<5%，GDP有望破4000亿元，保持约1<5%的高速增长……,促进城市的扩展和发展！！长沙城市扩张长株潭融城城市化水平高速增长高速GDP带来强劲支持雨花亭新兴次级商圈，连接老中心区与新城市群落雨花亭商圈是近年来新兴起的次级商圈之一，由于绝版的地段优势，沃尔玛进驻后逐渐兴起。随着长沙城市的强劲发展，