重新梳理项目愿景——保利公园三期营销思路

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1、重新梳理项目愿景——保利公园198三期营销思路重新梳理项目愿景——保利●公园198三期营销思路世联地产29><#990099'>009/04/06写在前面本次报告共256页，开发商关心的议题与希望解决的问题前提项目入市时的宏观大势环境如何？项目所在区域目前市场状况是怎样的？　　　未来项目销售阶段又将面临的竞争格局？市场问题产品问题客户问题营销问题结合营销主题:如何对产品的立面及局部细节进行丰富？项目总体营销策略是什么？如何在营销的各个环节上落实？二期客户与三期客户如何承接？本项目独栋产品的客户来源及特

2、征是什么？核心问题汇报大纲基于开发商最关心的议题与最希望解决的问题010203三期营销之道①宏观大势下的项目思考？②基于保利198已有江湖地位下的三期营销思考？重新梳理项目愿景①客户的愿景——基于市场的客户研究②产品的愿景——基于豪宅产品价值体系研究③形象的愿景——建立清晰的项目形象项目愿景的营销实践①豪宅的营销借鉴——项目营销模式选择②项目愿景的营销实践——项目营销操作附件索引1附件一：宏观大势专题研究①房地产中长期的发展趋势………………………128-131②成都房地产近期发展趋势……………………1

3、32-145附件二：项目研究①项目片区发展研究…………………………146-152②项目本体研究………………………………153-156附件三：市场分析①成都别墅市场研究…………………………157-166②未来别墅竞争研究…………………………167-168附件四：客户专题研究①成都别墅客户研究…………………………169-178②项目目标客户核心价值观研究………………179-186附件索引2附件五：产品专题研究①成都别墅产品创新研究………………………187-196②别墅产品细节研究…………………………197

4、-206③高尔夫布局优化研究………………………207-214④项目产品户型建议…………………………215-228附件六：案例专题研究①成都高尔夫别墅项目营销案例………………229-236②国际高尔夫营销案例………………………237-250附件七：渠道专题研究①高端源点客户渠道拓展模式………………251-256三期营销之道①宏观大势下的项目思考？②基于保利198已有江湖地位下的三期营销思考？01Thespiritofmarketing营销的背景一切基于世联对宏观大势的研判及项目价值的梳理研究一：宏观大势

5、结论一：中国未来房地产发展趋势——没有大趋势，只有小趋势结论一：项目拥有区域未来配套利好优势——198先导区结论二：项目三期依托高尔夫强势资源起势研究二：项目价值详见附件一《大势研判》、附件二《项目研究》→基于成都供求市场的未来趋势研究结论二：成都市场的供求研究——后市不确定性较强，未来供应激增，市场压力大→项目战略：尽早入市，规避风险→从营销的角度对项目再思考项目印象1：西区(一、二期):35<#990099'>00亩公园用地2250亩容积率:2.55东区(三期):3<#990099'>000亩建筑

6、用地750亩18洞高尔夫用地容积率:1.5-2.0项目作为65<#990099'>00亩项目，区域级大盘定义明确——项目是四环内最大规模项目项目概念：现有市场参考近期目标实现容易被模仿和超越大盘概念：规模经济中长期目标综合考虑项目地位确立可被模仿和超越区域概念：中长期战略品牌忠诚度公司的威望建立较难模仿片区联合：长期战略专利垄断资源或特许权运营协同范畴起步协同范畴10万平米40万平米80万平米150万平米开发规模项目区域级大盘运作总结——项目一期=项目整体区域级大盘营销关键——自我立势>超越竞争

7、区域级大盘营销模式：保利●公园198强营销起势，已奠定起项目的江湖地位POWERCLASSICFASHION保利已建立起清晰有效的营销模式成都市场的营销模式——事件/活动的强势营销模式产品/展示的经典营销模式营销出位的创新营销模式保利公园198、麓山国际龙湖长桥郡、置信牧山丽景新鸿基悦城营销二段营销三段保利POWER模式下的成熟三段式营销营销一段以事件立品牌以活动建形象以展示促销售2<#990099'>008年9月13日圆明园珍宝展11月15日-23日中国书画大师珍品展5月保利国际森林音乐节10月保利

8、秋季珍品巡展11月成都国际光雕艺术节保利已在成都建立强势品牌形象，09年事件营销将强化保利强势品牌认知——保利，大品牌，做大事！2<#990099'>009年——“保利文化艺术年”7月22日整版硬广08年7月22日报纸当天打品牌同时项目亮相6<#990099'>000亩都市高尔夫公园城营销二段营销三段保利POWER模式下的三段式营销营销一段以事件立品牌以活动建形象以展示促销售2<#990099'>008-8-1198区域规划研讨会召开2<#990099'