南昌商业规划设计40建议稿41

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7、段、实施阶段和营运阶段。商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。经对南昌项目图纸研究分析后，对规划设计方案进行形成意见和建议如下：【关注点1】：业态定位建议根据当地市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，项目内外交通环境组织、主要业

8、态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。【关注点2】：步行街布局1) 步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流通过步行街实现交汇和共享；目前该动线布置适合做百货类的商场，不利于购物中心，并且“尖角”“冷段”和“死角”位非常多；【关注点3】：交通组织1) 广场广场结合城市主要交通道路设置，现广场绿化设置太多，对项目造成遮挡，外广场尽量不要设置园林绿化，保证广场的通透性，考虑设置一些标志性的建筑物或LG.2) 广场布置在整个广场的布置上，整个广场的各出入口的数量合理，位置与客流动线相

9、匹配。从商业角度看各出入口应与市政过街人行横道、人行天桥、地下通道、地下交通出入口等有机结合，尽可能利用公共交通设施拉动客流的作用以及可能存在的地面坡度进行“多首层”设计；3) 道路交通重点关注广场内外交通动线与城市周边大交通的关系和交通组织。地下停车场（不含酒店）至少应有两处双向出入口并且分别设在不同的道路上，出入口位置应最大限度地降低对地面步行路线和客流出入口的影响，同时还要保证项目周边车辆到达和离开的车流动线便捷顺畅，正常情况下不致形成交通拥堵；4）垂直交通同时应对整个广场的独立对外通道和内部垂直交通（扶梯、货梯、观光梯等）设计统筹考虑，提出设计思路。目前该项目车流交通会对

10、商业日后的运营带来极大的不便。室内交通没有独立的货运通道。造成客、货未分类，影响了形象就品质。【关注点4】：停车位根据当地法规的规定，结合城市私家车辆的保有量、当地居民购物出行习惯等因素，合理规划机动车和非机动车的停车位数量，建议商业运营期间有足够的停车位。使用的停车位数量通常应保证吞吐能力达到1000辆/小时以上。尽可能商业与酒店等停车场分开独立经营。 【关注点5】：停靠站和公交车站为方便顾客下车，建议在主要的广场出入口区域增设港湾式车辆停靠站，长度不少于20米，宽度为双车道，可满足出租车临时停靠，停靠站的数量根据实际情况确定。根据公共客运交通现状应在广场周边适当位置规划公共客

11、运交通车站。【关注点6】：管理用房根据物业管理模式，应设置管理用房，食堂等辅助用房。【关注点7】：消防疏散通道在消防规范允许的情况尽量减少消防疏散通道数量，并且尽量减少占用步行街的商铺位置。【关注点8】：变形缝结合本项目建筑形态特点，变形缝应沿着各主力店区域的边界设置，尽量做到不穿过主力店和少穿过步行街，以减小因变形缝开裂漏水造成损失的机率。 【关注点9】：广场内部竖向交通组织1)扶梯：步行街的人流主要以电动扶梯来组织人流的垂直交通，设置的一般原则是，在步行街的主入口20-30米