上海长宁区北新泾长宁馥邦项目商业策划报告

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1、上海长宁区北新泾长宁馥邦项目商业策划报告目录市场研判及定位篇业态定位与规划布局篇主题策划篇第一章市场研判及定位一、市场供应分析EMBEDExcel.Chart.8s2003年上海共推出商铺项目约7O个、商业用房总供应量近100万平方米；2004年共推出商铺项目约115个，商业用房总供应量近215万平方米。截止到2005年底，上海商铺上市总量已经达到约430万平方米，比2004年全年增长了一倍，全年总供应量近500万平方米。2005年上海商铺的总保有量已经达到2856万平方米，相当于1998年上海市商铺总面积的4倍。从区域分布来看，上海各区域商铺供应量差异明显。中外环地区的

2、供应量明显增加，按照规模主要分为主要为区域性商业或社区服务商业，本项目即属于中外环商业。二、需求分析1、从人均面积来看，上海市户籍人口人均商铺面积已经达到2平方米以上，如果按常住人口计算为人均1.4平方米。如果以后面一个数据为准，则上海人均商铺已经处于满足需求及接近饱和的临界状态。按照各国商业设施的自然配置比例来看：人均面积1.2－1.5平方米属于一个基本均衡供需的数据，那么现时状况的1.4平方米已接近饱和与过剩的起始点。2、从年收益率来看，目前上海商铺的投资年回报率高达8%，超过国际通行标准，而住宅的年收益率还不到3%，略高于长期存款利率，低于国际上较为通行的5%—8%。

3、这说明，上海商铺由于其相对可观的回报仍然具有较大的投资价值。3、从政策导向上来看，上海十一五规划中未来商业房地产的需求量仍然很大。经专家初步预测，十一五期间中心商圈、次中心商圈、边缘商圈所需增加的商业房地产总量为2435万平方米，年均需求量达487万平方米。从以上三点来看，上海商铺需求逐渐趋于缓和。未来几年的需求仍然较大，但由于供应量的持续增长，市场将会由紧缺型向充裕型发展。三、未来供应分析商业用地成交率急剧下降，未来以郊区供应为主，郊区商铺成为上市商铺主力截止2005年底，上海市房屋土地资源管理局共发布6期国有土地使用权出让公告，挂牌出让土地累计达705公顷。其中商业用地

4、所占比重最大，只有少量土地竞出天价，大部分土地无人问津。以第三次拍卖为例，共计挂出土地39幅（仅有1幅成交），而奉贤一个区块内就挂出7幅商业用地。四、市场特征销售价格上涨趋缓，租赁价格持续回升五、本项目在上海商业市场中的位置在上海整体商业供需趋向饱和，局部地区商业仍有发展空间，销售价格趋缓，租金稳步提升的大环境下，作为中外环边缘商圈的社区服务商业，本项目所处区域商业面积目前比较紧缺，具有一定的发展空间。EMBEDExcel.Chart.8s周边商铺品均日租金在3.5-4.5元左右，周边道路以天山西路和剑河路租金水平较高。对比项目的确定：原则：竞争区域内的规模商业、消费者类

5、似易初莲花、百联西郊购物中心、长宁旺角对比项目的综合对比分析　地理位置和人流量（30%）规模（20%）临街面和昭示性（15%）档次与配置（20%）地块升值潜力（20%）商业定位10%比准得分易初莲花★★★★★★★★★★★★★★0.78百联西郊★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★1.49长宁旺角★★★★★★★★★★★★★★★★0.95本项目★★★★★★★★★★★★★★★★★★1.00　日租金（底层）比准得分比准价格权重加权价格易初莲花40.785.130%1.53百联西郊81.495.420%1.08长宁旺角60.956.350%3.15本项目5.761.0

6、0//5.76注：长宁旺角为提高回报率促进销售，一层商铺日租金对外报价达到7-8元，实际应为6元左右EMBEDExcel.Chart.8s本项目租金高于周边街铺，但仍属于可承受范围，因此本项目一层市场比准租金价格可以达到5.8元/平米.天希望通过我司的招商规划、产品包装，实现15-20%的租金溢价，最终本项目一层租金价格约为6.6-6.9元/平米.天业态定位与规划布局篇市场定位总原则：低风险，高品牌，高利润弥补区域业态空白，塑造核心品牌竞争优势避免同质化恶性竞争，塑造差异化市场空间第一部分：市场定位在进行该项目精准市场定位前，我们需要重点考虑以下三方面：馥邦大厦在整个综合

7、开发物业中的地位由于本项目中同时拥有商场、商业街、住宅三种物业，馥邦大厦属于整个商业街的首部，并且处在“金角银拐”的核心商业位置上，商业地位与价值“双高”。因此我们在对馥邦大厦进行市场定位时，同时要考虑到一个他在本案的商业项目的“领军”位置，并且由于本案还有住宅物业和周遍商业的匮乏，所以本案在规划上也会兼顾区域“泛会所”的功能。馥邦大厦将会是本案的品牌形象在市场上有效展现的核心载体。长期收益与短期利益如何平衡由于本案目前的区域商业环境还未成熟，并且地铁二号线还没有正式投入使用，所以以目前的人流量将会很难维持普通商家