限制外资政策对我国房地产市场的影响分析.doc

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1、限制外资政策对我国房地产市场的影响分析摘要：近年来，受人民币未来升值预期和资本市场利差的吸引，海外资金前仆后继投入中国房地产市场，由此引发的“外资加速房地产过热”的呼声不绝于耳。2006年7月24日“限外新政”的出台，更使外资投资内地房产成为众矢之的。文章在解读限制外资政策内容和分析外资进入国内房产领域利弊的基础上，对限制外资政策产生的影响进行了具体剖析。　　关键词：限制外资；房地产市场；影响　　　　2006年国家对房地产市场宏观调控重拳频频出击，继国六条、九部委意见出台后，政府宏观调控再度发力，2006年7月24日，建设部、商务部、发展改革委、人民

2、银行、工商总局、外汇管理局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称《意见》)。《意见》从外商投资房地产市场准入、外商投资企业房地产开发经营管理、严格境外机构和个人购房等方面对外资进入房地产市场进行了规范。限制外资政策的出台在业界引起巨大反响，褒贬的各种声音也纷至沓来，但不管怎样争论，政府限制外资炒房，提高外资进入中国房地产市场门槛却是不容争辩的事实，限制外资政策对房地产市场产生的影响也已初步呈现。　　　　一、限制外资政策主要内容解读　　　　《意见》中限制外资政策内容主要体现在投资主体、退出机制、税收、资金、个人购房等几个方面。　

3、　1．境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则等内容，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。　　解读：新规定对投资主体进行了明确规定，禁止外资通过中介代理投资中国的房地产市场，也就是说今后外资来国内从事房地产的投资和经营活动，必须在中国注册公司；税负成本有所提高，因为外资以在境内设立公司的方式进行投资，则需要按照国内的税率在境内缴税；退出机制选择减少，原先外资以离岸公司的方式投资境内房地产市场，以境外转让离岸公司股权、海外上市、发行REITS等方式实现，但新规定执行后，由于要

4、在本地注册公司，就大大减少了退出机制选择。　　2．外资投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本不得低于投资总额的50%；投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。外商投资房地产公司未全部缴付注册资本金、未取得《国有土地使用证》或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇等。4　　解读：新规定对外资资金的要求，提高了外商投资房地产的门槛，降低了外商自有资金的回报率，增加了外资尤其是热钱的投资成本，抑制了境外机构和资金来中国境内炒房，但并

5、不是拒绝外国人买房或禁止外资对境内房地产进行长期投资。　　3．“境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。但符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制。”　　解读：新规定严格了境外机构和个人购房管理，增加了境外购房者的时间和精力成本，抑制了人民币升值预期下的境外炒房等投机行为，有利于国内房地产市场的健康发展。　　　　二、外资进入国内房产领域的利弊分析　　　　1．外资对房地产业有利方面。（1）带来先进的观念和管理模式。大量外资企业

6、势力雄厚，管理规范。进入我国境内房地产领域后，一些先进的房地产开发理念、设计、策划、营销、乃至新的技术与文化会带进业界，势必会对国内房产企业带来一定崭新元素，刺激国内房地产开发企业通过使用先进的技术和设备、创新经营机制与管理理念来降低开发成本，增强企业的竞争能力，生产出高质量、更适合消费者需求的房地产产品。（2）缓解了房地产业发展的资金压力。房地产是资金密集型行业，而由于我国金融市场不够发达和完善，国内房地产业的融资渠道比较单一，长期以来，主要依赖银行信贷。但随着国家宏观调控力度加大，银行房地产信贷政策日趋紧缩，大批国内地产企业获取贷款难度加大，出现

7、资金缺口。而此时外资进入房地产业，在很大程度上缓解了行业发展的资金瓶颈，有利于国内房地产业的持续快速发展。（3）提升了产品品质与价值。外资进入国内房地产领域，凭着成熟的产品与服务、雄厚的资金实力和完善的财务管理系统，给内地开发企业带来激烈竞争的同时，也带来了交流与合作的机会，一方面使内地开发企业有意识的努力提高拟建或在建产品质量，提升产品价值，另一方面使内地开发企业改善经营管理水平，挖掘已建成的物业价值，提高物业租金和出租率。　　2．外资对房地产业不利方面。（1）助推了房地产价格上涨。近几年，大量外资进入我国房地产市场，目前已成为推动房地产市场需求非

8、理性膨胀和价格持续上涨的重要因素之一。而房地产价格的非理性上涨，更进一步带动了投资性和投机性购房，引发了更多