范文--土地使用权评估--赵恕荣

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1、武广高速铁路客运站商业建设用地价值评估报告、CFA0901赵恕容0903090163一、评估报告名称武广高速铁路客运站商业建设用地价值评估报告二、评估报告编号京中证评报字（2008）第号三、评估报告基准日2008年8月15日四、评估报告结果以2008年8月15日为评估基准日，坐落于郴桂高等级公路旁，距武广高速铁路专线客运站2000M的待估土地的价值为3685.0元/㎡（大写：叁仟陆佰捌拾伍元整每平方米）。五、中国注册资产评估师签章注册资产评估师证书编号：注册资产评估师证书编号：六、评估机构及法人代表签章法人代表：评估机构：二零零八年八月

2、十五日武广高速铁路客运站商业建设用地价值评估报告京中证评报字（2008）第号一：待估项目区域概况随着武广高速铁路专线的开工建设，郴州市城市基础设施建设进入新一轮的快速发展时期，政府将进一步加大城市基础设施建设的力度。现拟定对武广高速铁路客运站地区用地进行储备。目前区域内主要以工业、仓储用地和其它用地为主，有少量居住、公共设施、对外交通和市政公用设施用地。现规划为以武广客运站新区为核心的新型商务区，规划面积552.65公顷，其中经营性用地365.12公顷。武广高速铁路专线将2009年底全线通车，到时，区域的商业繁华程度，区域功能和环境质量

3、应得到较大的改变和提升。二：待估项目概况估价项目坐落于郴桂高等级公路旁，距武广高速铁路专线客运站2000M。规划用地面积：4865.2平方米。用地性质：商业。容积率：4.0。覆盖率：45%。绿化率：25%。估价目的：为国有建设用地土地使用权出让价格提供参考。估价基准日：2008年8月15日。三：待估项目初步分析1、土地使用权出让估价应遵循公开、公平、公正的原则，交易是一种市场行为，其价值类型应采用公开市场价值标准，估价基准日应为土地使用权出让日（即为未来土地使用权成交日期）。2、土地使用权价格的增值来源于规划的武广高铁客运站建设和运营，

4、设定该区域的城市规划，按期实施。影响地价的因素，如商业繁华度，基础公用设施状况，交通网络，环境情况等变化与规划中的数值变化不大。3、本次估价项目是在已有规划限制条件下的土地使用权价格评估，估价项目不存在虚征地和无法利用面积，其容积率便为规划容积率，土地用途按2008年8月实施的国家标准《土地利用现状方案》中的二级分类界定。4、价格内涵：在已有的规划限制条件及实际开发程度（通过现场踏勘，宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整），用途为商业用地，土地使用权期限40年，于2008年8月15日国有建设用地土地使用权出让价格。

5、四：土地使用权价值测算过程分析1．评估方法选择根据《城镇土地估价规程》中规定，主要估价方法有市场比较法，收益还原法，剩余法（假设开发法），成本逼近法，在实际运用中，还有基准地价系数修正法。估价项目已进行了土地开发，用地性质为商业，属于经营性用地，结合本次估价目的，本次估价不宜选用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价。估价项目为待开发土地，规划限制条件明确，应选剩余法（假设开发法）进行估价，同时该区域同一供求圈内，已有交易案例，宜选用市场比较法进行估价，最后综合两种估价结果确定土地使用权价格。本报告着重介绍市场比较法的处理。2.市场比较

6、法测算思路市场比较法是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，即将待估宗地与估价时点的近期发生过交易的类似宗地进行比较，对这些类似宗地成交价格做适当的处理来求取待估宗地价值的方法，《城镇土地估价规程》中给出计算公式如下：式中:=待估价宗价格，=比较实例价格。A:待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数=正常情况指数/比较实例宗地情况指数；B：待估宗地区域因素交易日期地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；D:待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域

7、因素条件指数；E:待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。从上述计算式中的参数我们可以得知，运用市场比较法关键问题，同时也是技术难点，在于如何正确选择可比较交易实例、准确确定交易情况修正系数和量化影响价格因素的影响幅度。除上述修正外，还要进行土地使用年期、容积率等修正。2.1、确定比较实例根据《城镇土地估价程》，要求选取三个以上的比较实例。选择比较实例应满足并具备以下基本要求：⑴、属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例；⑵、交易日期与估价日期接近，最多不能超过三年；⑶、与估价宗地用途相同，至少要做到大类用途相同；

8、⑷、比较实例的权利性质应与估价项目的权利性质相同；⑸、比较实例的交易类型应与估价目的吻合；⑹、土地条件基本一致；依上述基本要求，从收集到的交易实例资料库中，选取如下三个比较实例。实例A:市经济技术开发区商务