土地估价实务辅导

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1、土地估价实务辅导(一)M公司于2002年11月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼，总建筑面积为15000平方米，占用土地面积12480平方米，该写字楼除10000平方米自用外，其余部分用于出租。2004年11月1日，M公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估。经调查，该写字楼所占土地为2000年11月1日取得的国有出让土地，出让年期为50年，写字楼于2001年11月1日建成，当时建筑造价为每建筑平方米2300元，房屋耐用年限为60年，残值率为2％。该写字楼现时出租部分的月租金为每建筑平方米60元，比市场同类物业平均月租金

2、低5元，市场平均空置率为10％，出租经营过程中的营业税为年租金的5％，维修费为重置价的2％，管理费为年租金的3％(以实有建筑面积计算，不考虑空置)，年保险费为重置价的0．2％，房产税为原造价70％的1．2％。目前该类物业的建筑造价为每平方米2500元，房屋还原利率及土地还原利率分别为8％和6％。请根据上述资料测算该土地于2004年11月1日的单位面积地价和总地价。(一)审题(1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价期日的单位地价和总地价，即要求计算两种形式的土地价格。(2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象

3、资料，审题时需留意估价期日、估价对象范围(是否含地上建筑物)、权利状况、土地出让时间及出让年期等地价影响因素；二是市场调查资料，该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据。本题主要给出了同类物业的客观收益和运营费用，建筑物的重置价格等资料，审题时需留意所给资料的具体说明；还要注意题目中给出了哪两种还原率，这对确定解题思路至关重要。(3)审查关键内容，考虑资料取舍。本题所给资料较多，既有房屋实际造价，又有房屋重置价格；既有写字楼的实际租金，又有市场客观租金。审题时要考虑哪些资料能用，哪些资料不能用，做出初步判断。另外，本题对各项出租

4、费用(如管理费、保险费、房产税等)的费率取值基数作了详细说明，审题时应注意。(二)解题思路与方法选择1．方法选择本题提供了写字楼的客观收益和运营费用，建筑物重置价格，房屋还原率、土地还原率等相关参数，可采用收益还原法评估。2．解题思路由于题目中并未直接给出土地的收益费用资料，需从房地纯收益中剥离出土地纯收益，再采用适当的收益还原法公式计算土地价格。具体思路为：①从房地总收益中扣除房地总费用得到房地纯收益；②根据房屋重置价格计算房屋现值，结合房屋还原率计算房屋纯收益；③从房地纯收益中扣除房屋纯收益得到土地纯收益；④根据土地纯收益、土地

5、还原率计算剩余使用年限下的土地收益价格。(二)某房地产开发公司于2000年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000平方米，出让年期40年，出让用途为商业，规划建设一座六层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为3．0。2001年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为6500元／建筑平方米，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。1．根据以下条件采用市场比较法(至少选择三个比较案例)测算公司乙于2004年10月所占用土地的总价。经调查，该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例，各案例的条

6、件见下表案例编号交易类型土地用途楼面地价(元／平方米)土地使用年期交易时间区域因素修正系数个别因素修正系数A1出让综合1160402004．424A2转让服装批发市场1430402003．753A3转让综合1066482002．60—4A4抵押文具商店1248352001．6—4—1A5转让工业890502003．3—34A6转让公寓1010402003．67OA7转让高档商场1470392004．13—2A8转让零售商店1390382004．8—4—5上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得，数值为负值表示案例的条件比待估宗地

7、条件差，数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优，数值表示对宗地价格的修正幅度。该城市商业用地价格在2001年6月至2003年6月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0．2个百分点；2003年7月至2004年10月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0.1个百分点。土地还原利率取6％。2.因登记需要，需测算公司乙所应分摊的土地面积，请按其首层建筑面积占整座商场建筑面积的比例计算公司乙应分摊的土地面积。3.若该商场第一层再出租时，请测算其所占用土地的单位土地面积市场年租金。(一)审题(1)明确题目要求。本题设有三问：①求取乙公司于

8、2004年10月所占用土地的总价；②求取乙公司所应分摊的土地面积；③求取乙公司所占用土地的单位面积市场年租金。其中求取乙公司占用土地价格是关键问题，也是求取土地年租金的基础。根据题意，所求取的土地价格应为市场转让价格。(2)梳理有关资