土地出让合同 性质 浅析国有土地使用权出让合同性质

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1、土地出让合同性质浅析国有土地使用权出让合同性质浅析国有土地使用权出让合同性质曾晓东摘要：国有土地使用权出让是我国土地流转的一种重要方式，而出让合同则是出让过程中最重要的环节。目前我国法律针对国有土地使用权出让合同性质并没有明确的规定，司法实践中对其性质也认定不一。但认定该合同的性质对于解决国有土地使用权出让纠纷具有重要的意义。本文综合分析了目前关于国有土地使用权出让合同性质的各种观点，从理论和实践角度对该合同的性质提出了自己的看法，　以期能够对认定国有土地使用权出让合同的性质有所启迪。　关键词：国有土地使用权；出让；民事合同；行政合同近年来，由于我国土地资

2、源的有限性和经济高速发展16的要求不相适　应，导致土地市场因用地而引发的纠纷不断增加。其中因土地使用权出　让而产生纠纷占了相当比例，主要表现为国有土地使用权出让合同纠　纷。而解决该纠纷的第一步就是确认国有土地使用权出让合同的性质　。　产生背景　土地使用制度改革以前，用地者依靠政府单纯的行政划拨从国家手　中取得土地使用权。划拨国有土地使用权是指县级以上人民政府依法批　准、在土地使用者依法缴纳补偿安置等费用后，将该土地交付其使用或　无偿交付土地使用者使用的制度。毋庸置疑，在这种体制下，国家与用　地者之间形成的完全是一种行政法律关系。　从１９８２年起，土地使用制

3、度开始改革，１９８７年国务院正式批准在　深圳、上海、广州、厦门、福州等城市开展土地使用制度的改革试点。　１９９０年施行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称　《暂行条例》），规定了土地使用权出让应以拍卖、招标、协议的方式进　行０，且要订立出让合同。即在国家完全垄断供应市场的条件下，土地　使用权在一定范围内公平竞争，以期获得有限的土地使用权，并就出让　金数额、出让期限、土地用途、转让条件等事项与代表国家的土地行政　主管部门协商签订合同。以这种方式取得土地使用权的克服了行政划拨　16的种种弊端，更显科学、合理。国有土地使用权出让合同由此产生。一、

4、认为国有土地使用权出让合同是行政合同，主要理由如下：　１．《条例》第一条规定为了改革城镇国有土地使用制度，合理开　发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定　本条例。　土地行政管理部门代表国家出让国有土地、签订国有土地使用权出　让合同时，是为了履行其行政职责，贯彻该条例的相关规定。出让合同　方固定为土地行政管理部门，符合行政合同的主体恒定特征。　２．出让合同的内容主要是行政上的权利和义务。通过规定土地使　用者未按合同约定进行开发建设，出让方可以采取纠正、罚款、收回土　地使用权等行政制裁措施；为公共利益、实施城市规划进行旧城区改建　等需要

5、使用土地的，出让方可以依法收回土地使用权等内容体现该合同　的行政色彩　３．《条例》第十七条，规定土地使用者应当按照土地使用权出让合　同的规定和城市规划的要求。开发、利用、经营土地。未按合同规定的　期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部16门应当予以　纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处　罚。土地管理部门在合同履行的过程中，享有监督权、处罚权和单方解　除权，这都是行政优益权的具体体现，具有明显的行政合同特征。一（三）双重性质说二、法律关系分析根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》　（以下简称《条例》）

6、等有关法律法规规定，国有土地使用权出让，是　指国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用　者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。　在该法律关系中，主体包括出让方和受让方。依据《条例》第十一　条，出让方是指市、县各级人民政府的土地管理部门。土地管理部门在　该合同中既是合同的签订者，又是合同履行的监督者。依据《条例》第　三条，中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律　另有规定之外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开　发、利用、经营。由此可知，受让方包括境内外的公司、企业和其他组　织和个人。在该法律关系

7、中16，客体是一定期限内的国有土地使用权。　三、关于该合同性质的争议　目前，无论在理论界还是在实务界，对该合同的性质并未形成一致　意见。通说主要有四种观点，即民事合同、行政合同、双重性质的合同　和经济法合同。下面将对四种通说进行简要的介绍。　（一）民事合同　认为国有土地使用权出让合同是民事合同，主要理由如下：　１．原则：《条例》第十一条，土地使用权出让合同应当按照平等、　自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签　订。平等、自愿、有偿的原则是民事合同的基本原则。这表明出让合同　双方应是平等民事主体的关系，而国家在进行土地使用权出让行为时，

8、　其法律地位只是一个特殊的民事主体。　２．主体：土地行政主管部门在