沈阳市辽中县滨水新城项目分析

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1、沈阳市辽中县滨水新城项目分析沈阳近海经济区（辽中县）是省级开发区，规划面积668平方公里，享有市级经济管理权限。本区地处东北三大港口的黄金结点，交通便利，产业资源丰富，配套设施完善，根据我区总体规划及特有的区位优势，配合辽宁省及沈阳市的总体开发战略将建设一座新型城市群中央生态水城。我经济区与沈阳重工业区铁西接壤，由于沈阳城市扩建，未来沈阳众多大型工业企业将搬迁至近海经济区工业新城。因此政府规划了与老城区一桥之隔的滨水新城，将老城区行政中心，学校，医院，客运站，行政服务配套，金融机构设施等都迁至新城。总规划15个平方

2、公里，一期规划6个平方公里，起步区3平方公里向沈阳方向延伸。目前起步区的三平方的土地指标已经全部落实到位，已售土地陆续建设中。我经济区在轻轨建设现已开工，与沈阳地铁口相连，从沈阳地铁13号街出口到滨水新城仅需25分钟车程。沈阳近海经济区（辽中县）拥有54万人口，滨水新城周边被众多乡镇围绕，作为未来行政、经济、文化中心，聚集了相当高的人气。由于本地区房地产业还在起步阶段，本地居民购房需求强烈，能在新城区优美的环境中安家置业、享受美好的生态环境和生活空间是百姓所期待的，也是我政府打造新城的最终目的。此外沈阳工业企业将陆

3、续搬迁至沈阳近海经济区工业新城，也将带动大量的产业工人和家属落户至滨水新城，因此对住房有着非常强的刚性需求。我们具备一切打造新城的条件，滨水新城的开发建设也得到了省委省政府的高度重视，各级领导多次莅临参观考察，关心我经济区的开发建设，给予了很高的评价和支持。滨水新城一号地项目分析滨水新城1号地位于沈阳市(辽中)近海经济区浦河以东，三号路以南、西一街以西、新修的规划路以北。毗邻蒲河景观带，占地面积617亩，国有建设用地，商住比40%，绿化率30%，容积率2（可谈）、现有土地指标、可协议。政府承诺购一号地617亩赠送西

4、面相应面积河滩地。滨水新城一号地，地处蒲河景观带旁，地理条件优越，景色宜人，水资源丰富、空气清新、天然林地、湿地公园。蒲河生态保护良好，拥有多种野生鱼类，可以休闲垂钓。政府通过勘测一号地具备温泉开采条件，可以打造以温泉地产为理念的休闲度假和城市综合体相结合的地产项目。以优美的环境带动人气，以高品质的住宅拉动购买力，以地标式建筑树立城市新形象。政府要求开发商具备雄厚的开发实力和资金链，在国内外拥有多个标志性开发项目，并在业界有一定知名度。具备国家一、二级土地开发资质，能够做一级土地整理。政府希望开发商一期打造环境，建

5、设地标建筑和高档住宅，提升人气、打造品牌；二期建设商业区、酒店、休闲度假区，创建高品质的生活空间。目前，新城在建商品房（期房）售价为3500-3800元∕平方米；湖景房5000元∕平方米。以一号地为例拿地成本在600元∕平方米；预计建筑安装成本在1400元∕平方米；新城区房价如果目前拿地，按照2013年初实现销售价格应该超过4500元。这样折算每平方米有2500元毛利润，扣除各种配套费和融资成本，折合楼面每平方米应该有2000左右或者以上的纯利润。收入计算：一号地有617亩，按照容积率2计算，有82万平米以上，按照

6、2000元每平纯利润计算超过16亿的利润。投入计算：一号地摘地费用5亿元，先期陆续投入，有5.5-6亿元即可启动，滚动投资，辽中县目前房地产挖坑就可以卖。投入周期：617亩分为7-10期建设，预计4-5年即可全部建成售完。关于打造新城领导最先考虑的，也是无数次会议上说过最重要的就是人口和购买力。这点辽中目前在沈阳及周边地区乃至东北三省都有明显优势。具体商品房销售情况还请贵集团投资团队实地考察。不知道我分析的这些数字和计算方式是不是正确，因为我主要从事工业招商，我们县房地产不算招商项目，不计入招商考核；所以我对地产就

7、一知半解；如果哪里算错了，还请您指正。需要其他相应数据我随时提供，最重要的还是你们的决策层能亲自来一趟；我觉得最近半年来辽中看地的地产商都没有失望；应该差不多有三分之一地产商来看过就在我们这里拿地了。他们好像就是觉得这里的房地产处于萌芽阶段，潜力巨大。现在我们规划的15个平方中的6个平方中的起步区3平方公里区域内就剩这最后一块地，也是最大最整的，临河（也可筑坝变成湖，因为湿地赠送的）临新城核心路的一块地了。