不动产登记暂行条例修改建议

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1、不动产登记暂行条例（征求意见稿修改建议四川资阳）第一章总则第一条为明确不动产物权的归属，规范申请、登记行为，维护不动产交易安全，保护不动产权利人的物权，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。（修改）修改理由：制定不动产登记条例的根本目的在于明确物权归属，规范申请、登记行为，维护交易安全，保护不动产权利人的物权。条例应围绕登记目的、登记类型、确认标准、登记效力、登记信息公示与利用等内容制定规则才是本义。登记机构是为登记服务的，机构整合属于机构设置范畴，目的在于明确规范登记主体、避免多头登记、提高登记效率等等，具有短期目的性，机构整合一旦完成其存在就没有多大的意义。

2、而对物权登记及其行为的规范和物权交易安全的保护是物权登记需要实现的目标和至始至终都必须坚守和约束的行为规则，否则，容易产生损害登记申请人利益的随意登记行为。因此，机构整合不应成为立法的主要目的之一。第二条权利人依法取得和法律法规未禁止交易的不动产，可以设立、变更、转让和消灭不动产物权。（增加）本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。增加理由：那些不动产可以进行买卖、抵押等交易活动，20哪些不能，虽然《物权法》等相关法律有明文规定，笔者认为有必要在作为不动产登记的专门法规上再次明确，以提示相关当事人注意不动产物权交易的合法性，主动回避交易风险。第三条不动产物

3、权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生物权效力，未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定除外。（增加）增加理由：引用《物权法》规定的目的之一，在于再次强调提示公众：不动产物权交易是必须经登记才能发生物权变动效力。也就是说不动产买卖要经过登记以及后，才能由别人的不动产变成自己的不动产，才能受到法律的有效保护。现实中，不少人缺乏登记意识，认为自己手里持有不动产买卖合同等原因文件就必然享有物权，或者将不动产买卖合同进行公证也不登记。通过引用该法条，强调登记所产生的法律结果，树立登记意识，避免在不动产交易中受到损害。同时，也这个不动产登记法规完整性、系统性所必须的要素之一。

4、第四条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构根据不动产登记申请人的申请，依法对其设立、变更、转让和消灭不动产物权的材料进行确认并在不动产登记簿上记载、公示不动产物权归属和内容的具体行政行为。（修改）本条例所称不动产登记簿，是指由不动产登记机构制作、管理和保存的记载、公示不动产物权归属和内容根据的专用簿册。（增加）修改增加理由：20对不动产登记概念的定义应达到以下目的：一是明确其行为性质。法学理论教材上不动产登记是一种行政确认的具体行政行为，但业内业外对不动产登记行为是行政行为还是民事行为这个问题总是争论不休，为了统一认识，应在定义中明确表述出来。二是明确是依申请的登记，

5、还是强制登记。三是明确不动产登记是形式审查，还是实质审查。四是明确登记的作用。不动产物权一经登记即发生物权变动的效力，向世人公示物权归属。第五条根据登记的不动产是否发生物权变动效力，将不动产登记分为正登记和预告登记。正式登记又称本登记或终局登记，是指能够直接发生物权利变动效力的不动产登记。预告登记又预先登记，是指为保障不动产交易取得方将来实现物权，对其所交易的不动产进行的保全性登记。（增加）增加理由：目前，许多不动产登记理论文章将登记分正式登记、本登记，预登记等，但对其没有一个法定的定义，让一般基层登记人员不知所云。因此，有必要在不动产登记法规上明确相关概念，便于大家理解

6、、掌握、运用，更好的为登记工作服务。第六条不动产登记实行以下原则和制度：（一）实行自愿申请登记原则；（二）实行依法登记原则；（三）实行统一登记制度；（四）实行登记信息公示制度。（修改）20修改理由：什么是法律原则？法学解释：法律原则是指法律上规定的用以进行法律推理的准则。法律原则对于法的制定、解释、运用具有指导作用。具体法律规则的设置、解释、运用不能违背原则。原稿规定的“不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则”让人费解，这是一个什么原则？对不动产登记立法、规则的设置、登记行为的界定没有指导作用。曾有人评价说“是一种套话，不专业。”因此建议删除。上述原则和制度准确

7、体现了不产登记应当遵守的基本准则，边界清晰、目的明确，简单明了，为不动产登记立法、解释、运用提供了切实可行的、具有明确针对性的指导作用。第二章登记机构和登记职责（增加）第七条国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。直辖市、市、县人民政府只能确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。（修改）市、县同城的，由市级人民政府确定本行政区域的不动产登记机构。修改理由：对于地方登记机构的设置既然采用授权性规定，那么就不宜规定得过细，让各地根据实际情况自己