购物中心的规划与招商策略

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1、缔造百年持续繁荣的购物中心美格行商业地产购物中心的规划与招商策略一、商业地产与购物中心的市场定位二、购物中心的业态规划与商户组合三、购物中心招商的特点与存在问题四、零售商家拓展分析一、商业地产与购物中心的市场定位商业地产发展的三个阶段1、2000年以前“商业、地产分离阶段”2、2001——2005年“商业、地产叠加阶段”3、2006年以后“商业、地产融合阶段“商业、地产分离阶段”（商铺地产）特征1、简单引用住宅开发模式来开发商业项目2、地产商对商业项目的开发以“商铺销售”为主要目标，忽视商业项目的定位和业态规划

2、，商铺销售多为直接销售模式3、对商业项目的经营管理也简单停留于物业管理阶段4、这个阶段多数销售的商业项目其结果大多经营混乱“商业、地产叠加阶段”（商业+地产）特征1、提出了“商业地产”概念，“商业地产”风靡全国，其开发模式已明显不同于住宅地产开发模式2、将“商业”和“地产”进行简单叠加，“商业”更多地从属于“地产”，“招商”也是为了“商铺销售”3、这个阶段的地产商仍以尽快销售商铺实现短期套现为主要目的4、商铺投资者不成熟，容易为各种诱人的“返租”回报和付款方式所吸引并投资5、多数项目不重视经营管理“商业、地产融

3、合阶段”（商业地产价值融合）特征1、地产商与零售商关系将更为紧密、角色互相交融2、“只租不售”渐渐成为大型商业地产项目运作的基本准则3、“做对程序”成为商业地产领域的流行语4、注重经营和业绩5、商业地产金融功能和模式在国内将有广阔发展前景“商业、地产融合阶段”出现的动因和历史背景1、商业地产领域的市场机制正在发挥其威力2、商业地产开发商实力增强3、中国加入WTO，众多国际连锁品牌商家的进入，国内零售商家也日趋成熟并努力实行连锁品牌化4、国家宏观政策允许国际基金介入商业地产领域商业地产开发首先需要明确的问题1、市

4、场定位：购物中心、主题商场或专业市场？2、开发策略：短期收入或长期现金流（租售关系）？1、先招商再开发2、开发程序：定位--规划--主力店招商--开工3、只租不售是趋势开发购物中心需注意的问题购物中心分类1、目标消费群体2、经营特色3、建筑特点4、主力店定位5、消费趋势购物中心的5个基本定位主题商场、专业市场的思考1、目标商户的容量2、培育市场的决心3、自身物业的优势4、竞争对手的压力1、只租不售是未来发展趋势2、如何解决现金流租售关系1、市场需要培育2、规划和业态组合3、商户调整分割销售商铺对经营的影响1、基

5、金、信托2、整体出售3、卖其它物业留商业物业4、卖部分商业面积如何解决现金流1、整卖主力店2、卖沿街商铺3、卖配套位置销售哪部分尽可能减少经营问题二、购物中心的业态规划与商户组合业态规划和商户组合原则:协同力大零售均衡目标营业面积利用最大化营业额(租金)最大化香港12个典型购物中心挑选从总共调查的40个购物中心里挑选了12个典型购物中心对商户组合及重复度进行分析，这12个购物中心包括了影响最广泛的5间区域型购物中心，以及7间典型的社区型购物中心。选择典型购物中心的标准或条件如下：（1）知名度及其在香港的影响广泛

6、度；（2）面积大小；（3）商户档次；（4）环境档次；（5）建筑档次。12个购物中心概况列表如下表：12个购物中心概况列表如下表：商业业态规划方案业种数量比例休闲娱乐341.19%百货/超市/便利店461.62%服装鞋帽83329.25%运动用品762.67%美食38013.90%各类服务39613.34%珠宝精品34612.15%美容美发/个人护理30010.53%影音器材692.42%家居1314.60%书籍923.23%玩具/童装1194.18%其他260.91%服装鞋帽/美食/各类服务/珠宝精品为占比最高

7、的四种业种，其中服装鞋帽占比达29.25%，排名第一。香港11个典型购物中心的业种个数比例香港典型购物中心各品类商户数量及比例五个区域购物中心服装/时装/鞋帽(39.65%)>珠宝精品(13.57%)、美食（13.57%)>美容美发/人个护理(8.55%)7个社区型购物中心服装/时装/鞋帽(26%)>美食（14%)>各类服务(13%)、美容美发/人个护理(13%)>珠宝精品(10%)各购物中心各品类商户平均面积比例11个典型购物中心分别为海港城、太古广场、太古城中心、时代广场、旺角新世纪、新都会、青衣城、荷里活

8、中心、德福广场、新城市广场、屯门市广场，其中前面4个为区域型购物中心，后面7个为社区型购物中心。业种比例美食24.7%家居4.6%百货24.3%书籍2.1%其他4.5%各类服务2.0%影音器材2.5%个人护理1.2%服装鞋帽17.9%运动用品2.2%儿童玩具3.8%精品珠宝9.8%娱乐休闲10.9%商业业态规划方案餐饮美食/百货/服装鞋帽/娱乐休闲为占比最高的四种业种，其中餐饮占比达2