国际房地产市场现状和趋势分析

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1、上海高档房产网–纬宝网www.villable.com国际房地产市场现状和趋势分析第一节典型国家房地产市场发展特点和动向一、美国房地产市场现状与特点分析本章通过在低住房抵押贷款利率的刺激下，2001年美国的新房销售量比前一年增加了2.6%，达到创纪录的90万套。2001年12月份，美国的新房销售量经季节调整后按年率计算达到94.6万套，比11月份增加了5.7%，为同年3月份以来的最高水平。美国住宅销售增长16.2%，刷新历史记录，但去年的商业楼房闲置率却比前年上升了5.7%，而且形势在持续恶化。2002年以来，美国房地产业继续呈兴旺势头。

2、2002年房地产业的产值将构成美国经济总量的1/3，9月份美国新建住房开工数比前一个月大增了13.3%，经季节调整后按年率计算达到184万套，这是过去16年来的最高水平。1.市场现状1）房地产旺销好势头过去2年间，美国消费支出增长维持稳定的主要推动力是房地产市场的繁荣，因为从2000年下半年开始，美国股市便陷入熊市。美国家庭中财富价值的25%左右为房地产；房地产价值是股票价值的4倍。因此，房地产价格变化对消费的影响（财富效应）远大于股票价格的影响。2002年上半年流入房地产共同基金的资金为24.1亿美元(2001年仅为3.07亿美元)，5

3、月新建住房的销售量比4月增加了8.1%，为过去6个月的最大增幅。但是，新屋动工总量比2月份的峰值下降了6.5%。目前的房地产热潮已经持续了11年，是正常繁荣周期的2倍多。2002年10月份美国的旧房销售大幅度上升，并创历史上第三个最好销售月纪录。10月份美国的现有住房销售按季节调整后的年率计算为577万套，比9月份增加了6.1%，明显高于9月份2.6%的增幅。从美国各地区情况看，所有地区的旧房销售均比前一个月有较大幅度上升，其中东北部地区和西部地区的升幅分别达到7.9%和7.1%。旧房销售的上升也使住房价格继续攀升。过去10年间，发达国家

4、只有3个国家没有经历房地产繁荣，它们是日本、德国和加拿大。日本房地产市场在1980-1990年间价格年均上涨12%。德国因国家统一，大量东部人口涌入西部，致使房价上升了30%左右，但目前的跌幅已经达到了35%。迄今为止，房地产市场泡沫对美国消费还只是一个潜在的威胁。2002年美国现有住房销售量增长加速的原因主要有四个方面。首先是低利率的刺激。经济不景气迫使美联储降息，带动美国的住房贷款利率已经下降到20年来的最低水平，刺激美国民众纷纷买房或换大房。其次，暖冬和少雪气候为人们冬天出来看房买房提供了便利。第三，由于股市熊市连连，加之安然丑闻，

5、让不少人目前对股市望而却步，转而把手上的资金投向房地产。购买住宅一直是美国人认为最保险和回报高的长期投资。第四，“9.11”事件后，许多美国人出于对经济前景的担忧，对大宗投资采取非常谨慎的态度，阿富汗战事的结束提高了美国人对住房等大宗投资的信心。上海高档房产网–纬宝网www.villable.com2)商业楼闲置令人忧2001年美国的办公楼房闲置率高达13.6%，与2000年相比上升了5.7%。今后商业楼房闲置率增长的趋势不但将持续下去，而且可能出现急剧恶化。商业楼房闲置率形势的恶化和持续，将从两个方面对经济恢复形成掣肘。首先是可能引起建

6、筑业萧条，进而导致成千上万的建筑业工人失业。其次，商业房地产商的银行贷款将出现更多的呆帐或死帐，从而使已经遭受安然丑闻打击的美国金融系统面临更严峻的形势。10多年前的美国经济危机，就是从房地产企业破产开始的。3)房产价格持续上涨《华尔街日报》对美国100多个城市所作的调查显示，自1998年以来，美国城市的住房销售价格持续上涨，比家庭收入的增长速度快1倍。以波士顿为例，房价在过去4年中增长了89%，而家庭收入仅增长22%。面对飙涨的房价，越来越多的经济学家开始担心房地产业走向泡沫化。纽约市房价已连续3年每年上升约13%，2002年头7个月已

7、上升5.5%，皇后区房价上升超过15%，纽约长岛地区房价上涨已超过20%。即使在硅谷，因网络泡沫破裂一度跌落的房价，现在也涨回来了。美国房地产协会日前指出，美国房屋平均价位比一年前上涨9%，这是10年以来的最高升幅。4)建筑支出情况美国2002年9月份的建筑开支比8月份上升了0.6%，在调整季节因素后，按全年水平计算，达到8,367亿美元。在2002年头9个月里，美国的实际建筑开支总额为6,331亿美元，比2001年同期的6,311亿美元增加了0.3%。9月份，美国的私人住宅建筑开支按年率计算为2,975亿美元，比8月份增长1.6%；私人

8、非住宅建筑开支为1,562亿美元，比8月份下降1.7%；公用设施建筑开支按年率计为2,080亿美元，比8月份增长2.2%。5)复苏前景不平坦尽管目前的房地产业呆帐比例只有2%左右，远远低于90