深圳地铁地下商业物业经营策略方案

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1、目录一、前言1．背景2．范围、目的2．1范围、分类2．2目的3．技术路线和方法3．1技术路线3．2方法二、地铁沿线地下商业物业开发利用的特点及案例研究1．地铁地下商业物业开发经营的特点1．1地铁相关资源的开发具有明显的交通优势1．2处于特定时空条件下的地铁站内商业具有市场独占优势1．3地铁内商业的发展与地面商业发展状况密切相关1．4地铁内商业和地铁商城运营的局限性2．几个城市地铁地下商业研究2．1上海的经验与做法2．2广州的经验和做法2．3北京的经验和做法2．4香港的经验和做法3．小结3．1地铁商业

2、经营分布特点3．2地铁公司对地下商业物业运营管理的策略3．3来自香港地铁商业经营的借鉴三、深圳商业物业经营状况分析1．深圳市商业物业市场现状1．1供给状况1．2需求状况1．3深圳商业物业经营状况591．4小结2．深圳商业物业市场发展趋势2．1商业物业供给量预测2．2商业物业需求量预测2．3商业物业租赁状况预测2．4商业物业营销趋势四、深圳市零售业发展状况及消费者消费特征分析1．深圳零售业发展的特点1．1规模经营、连锁经营使行业集中度有了明显提高1．2购买力来源多元化1．3零售业态完备，业态调整和创新

3、取得成效1．4零售商业平均利润率处于微利边缘1．5随着地铁的修建将使深圳商业布局发生变化，零售业有向地铁沿线集中的趋势1．6将形成新的多极商业服务体系2．深圳市消费者购买力2．1深圳市常住人口特征2．2深圳经济状况及常住人口消费能力2．3流动人口消费特征2．4深圳市消费结构五、地铁公司地铁站厅商业物业的商圈分析及商业规划1．站厅零星商业物业经营策略分析1．1站厅零星商业物业的分布1．2站厅零星商铺的人流特点1．3地铁站厅零星商业物业经营策略2．地铁站厅商场物业的商圈及经营策略分析2．1大剧院站厅商场

4、2．2世界之窗站厅商场2．3会展中心站厅商业区59六、地铁公司地下商业街（商城）物业商圈及经营策略分析1．岗会间地下商业街1．1研究对象概况1．2周边环境特点1．3消费者消费特征1．4经营策略2．市民中心站地下商业街2．1研究对象概况2．2周边环境特点2．3周边人流特点2．4经营策略七、深圳地铁地下商业物业经营的模式分析与建议1．商业物业经营的主要模式2．经营模式选择的考虑因素2．1站内商场位置的特殊性2．2投资的承受能力2．3以经营回报的期望2．4租赁市场的态度2．5地铁公司的经营管理能力3．地铁

5、商业物业经营模式的建议八、深圳地铁地下商业物业经营的招商与市场推广建议1．招商方式2．招商策略3．租约安排4．宣传广告4．1宣传推广策略4．2宣传推广的主诉求九、深圳地铁地下商业物业经济效益评估1．站厅商业物业591．1投资额1．2营业收入1．3营业支出1．4利润额（单位：万元）2．地下商业街（商城）2．1投资额2．2经营收入2．3经营费用2．4利润额（单位：万元）2．5全部投资回收期十、问题与建议1．主要问题1．1长远看好和近期看淡的矛盾及其对经营的困扰1．2周边环境存在较大的变数，使租赁双方都存

6、在较大的经营风险1．3岗会间地下商业街的经营面临的难度是相当大2．建议59一、前言1．背景深圳地铁一期工程经过长期的筹备、建设，一号线罗湖站至世界之窗站、四号线黄岗站至少年宫站将于2004年年底建成投入试运行。地铁是一种大量、安全、高效、准点的城市轨道交通工具，在人口密集的现代化大都市，地铁在城市综合交通体系中具有独特的优势，因而通常成为主要的客运交通方式，客流量相当庞大。为了利用庞大客流带来的商机，增加收益，同时也为向乘客提供更完善服务，各国城市地铁开发和运营当局，都十分重视开发利用地铁沿线地下空

7、间资源，积极发展商业服务业，这已经成为地铁经营的主流模式。深圳地铁在建设过程中，地铁公司借鉴国内外经验，有意识地考虑了地下商业空间的开发，对各类有条件的地下空间资源均计划改造为商业物业，并在地铁通车同时一起投入使用。由于这些规划中的商业物业分布线长，规模不一，情况复杂，为使这些商业物业的经营达到理想效果，深圳地铁公司认为有必要选择一家研究咨询机构，来开展前期研究策划工作，深圳地铁公司最后选中深圳市百家欢实业发展有限公司来承担这一使命。2．范围、目的2．1范围、分类2．1．1范围（详见本章附图）·各站

8、厅内的零星物业，717平米；·大剧院站内中型物业，960平米；·会展中心站中型物业，1800平米；·市民中心站大型物业，3110平米；·世界之窗站站内中型物业，1500平米；·岗厦站—会展中心站区间大型物业，10800平米。2．1．2分类按照商业网点的类型划分，上述物业可划分为三类：59第一类为站厅零星网点；第二类为站厅商场；第三类为地下商业街（城）。2．2目的帮助深圳地铁公司增进对深圳商业物业市场的了解，设计地铁商业物业的概念和提出市场定位，推荐合理的经营模式，估算