各种业态容积率经验值整理

《各种业态容积率经验值整理》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、容积率整理容积率的制定（目的：了解地块的容积率是如何制定的）一、在控制性详细规划中合理确定容积率需综合考虑以下因素：城市规模与经济实力；地区地理条件和日照间距；地块用地性质；城市土地级差；开发建造方式与形体规划设计；城市环境和城市设计的要求；城市交通和基础设施容量；综合防灾的要求。二、最佳容积率的理论：(一)边际收益递减与边际成本递增1)所谓边际收益MRP(MarginalRevenueProduct)是指每多增加一个单位投入所带来的收益值。边际收益递减规律所要说明的是：当其他投入量一定时，连续地增加某种投入量，会使总产量的增量呈递减的趋势。图1中的MRP为边际收益曲线

2、。在土地面积固定时，要增加建筑面积只有加高楼层。初始，第三层的楼价往往高于第二层，第四层的楼价高于第三层。但是，超过一定层数后，楼层愈高，售价愈低。所以，MRP曲线开始时由下向上，达到某一建筑面积后又由上向下延伸。2)边际成本MC(MarginalCost)是指每多增加一个单位投入品所增加的成本。这里的边际成本是指每多增加一个单位建筑面积所增加的成本。建三层楼比建两层楼的单位成本要低，但超过一定层数后，则楼层愈高，整个建筑物的单位面积分摊的成本也就愈高。原因主要有以下几点：高层建筑对结构和材料的要求更高，使得造价增加。楼层愈高，则电梯、消防、供水、空调等基础设施和设备安

3、装费用愈高。楼层愈高，建设期就愈长，从而使得投资风险增加。(二)最佳容积率的确定图1中MRP曲线与MC曲线描述了物业开发收益与成本的一般趋势。设MC曲线代表了物业开发的所有支出，包括发展商的正常利润在内(不含地价)，则物业开发的总收益应为MRP曲线。由地价=总收益一总成本(含开发商利润)可知地价的儿何意义在图1中应表示为Y轴与MRP和MC曲线所包围的面积。根据经济地租理论，在市场竞争的条件下，地价有最大化的趋势。故楼宇的最佳建筑面积应为Xo(MRP曲线与MC曲线交点所对应的x值)，PQYo所包容的面积就是发展商所愿意支付的地价。若MRP,MC是市场竞争条件下的曲线，那么

4、PQYo就代表了这块土地的市场价值。若将Xo换成X1。则地价会损失掉图1中阴影部分的面积；同理，若将Xo换成X2，地价也会损失掉如图1所示的一部分面积。因此，要使得地产价值最大，从经济的角度出发，最佳容积率的选择应该是唯一的，即为MRP=MC时求得的解Xo，这一点也是使开发商获得最大的利润的选择。通过以上的讨论，我们可以得出一个十分重要的结论，即：在完全竞争的自由市场中，地价与最佳容积率是由物业售价和边际成本共同决定的。注：房地产开发成本：1.土地使用权出让基准地价；2.土地征用费用；3.动迁安置成本；4.基础设施建设费用；5.建安成本；6.其他税费；7.贷款利息。一、

5、图1所反映的是一种理论上的趋势。现实中的容积率和建筑收益、建筑成本可能是逐层(数)变化，不可能是一条光滑曲线，收益、成本和地价将表现出阶段性的“门槛”变化。每当进行一定规模的房屋建设之后，新增加一个单位的建设费用将超过原来的平均成本，换言之，原先的平均建设费用将不足于增加规模的开发。在我国，房屋建筑按照一定的层数分类：4层以下为低层，4至6层为多层，7至9层为中高层，10层以上为高层，还有超高层。不同类型的建筑，其结构、配套设施以及建设周期不大一样，但同类型(按层数分类)的建筑成本影响因素却比较接近，建设的单位成本大体相同。譬如，一、二层和三、四层建筑的地基处理花费相当

6、，从平均成本来看，后者可能低于前者；多层建筑不需要配置电梯设备，地基处理也比较简单，但水、电、消防等投资却高于低层建筑；一旦考虑建造中高层、高层乃至超高层建筑，工程勘察、规划设计、基础处理和内外部设施的投入将逐类增加，尤其是建设周期的相应延长，投资利息的增多，使整个项目风险大大增强。所以，如图2所示，不同层数的建筑成本好象一道道门槛，呈阶梯式上升。同样，.一般多层建筑的住户倾向于楼层中部的居室。在天津，三四层、二五层、一六层各属一档，房价相差10%~20%。但是，由于高层建筑的兴起，高层住户的眺望、通风、日照等条件大为改善，往往达到一定层数后，建筑的销售价格有一个较大幅

7、度的上涨，然后又在逐渐上涨中趋于下降。如图3由于房地产开发收益和成本存在“门槛”现象，使地价和容积率之间的关系变得相当复杂。理论上.楼面地价(即单位房屋售价与单位建设成本之差)存在最大值，而容积率的提高，可能使单位面积的地价起伏跌宕。因此，从房地产开发的经济核算入手，分析地价的变化规律。假设商品房单方售价为Pm，单方成本为Cm，土地价格(单位土地面积)为Xo，单方利润为Lo，利润率为l，房地产开发周期为T，利息率为r，利息折算系数为K，税率为t，建筑总占地为A，容积率为f，根据我国房地产企业的财务核算惯例，商品房价格可以由下式表述：商品房