福建南平延平区房地产市场进入可行研判

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1、福建南平延平区房地产市场进入可行研判福建·南平延平区房地产市场进入可行研判谨呈：远鹏地产◎报告目录一、城市特征解读与属性界定二、区域近期宏观经济运行情况三、城市近、中期发展规划四、区域房地产市场运行状况调查五、项目宗地情况调查六、区域内房地产项目成本估算案例七、区域市场进入与项目可行研判◎城市特征解读与属性界定南平市位于福建省北部、武夷山脉东南坡、闽江上游，故俗称“闽北”。东与宁德市交界，南与三明市相邻，西与江西省接壤，东北与浙江省毗连。代管省辖邵武、武夷山、建阳、建瓯四市，辖延平区及顺昌、光泽、政和、浦城、松溪五县。2009年末，常住人口290万人，土地总面积2629>

2、801>.54平方千米，是福建省面积最大的设区城市。本报告所研究的区域市场为南平市市政府所在的延平区（即图中A点标示处）。◎城市特征解读与属性界定延平区前身是县级南平市，现为南平市直辖区，是南平市中心城区。延平区地处福建省中北部，闽江干流源头，是福建省重要水陆交通枢纽，以绿色金库、造纸中心闻名于世。是海峡西岸经济区绿色腹地中心城区。延平区土地面积2659.66平方公里，地貌特征为丘陵山地，区辖6个街道办事处（梅山、黄墩、紫云、斯鹤、水南、水东），15个乡镇（来舟、樟湖、夏道、西芹、峡阳、南山、大横、王台、太平、塔前、茫荡、洋后、炉下、巨口乡、赤门乡），◎城市特征解读与属性

3、界定延平区城市特征城市首位度：指在一个封闭的区域中，首位城市的人口规模与第二位城市人口规模的比值。◎特征一：南平地区整体格局属于弱市中心状态，延平区作为区域城市中心的辐射力不足。整体区域格局为多中心结构（相关研究表明：作为区域中心城市的延平区，市区人口约为20.3万人，第二位城市邵武，市区人口为13.9万人，延平在区域中的首位度只有1.46（一般研究认为，首位度大于3才是首位型分布），而其四城市指数只有0.77。加之延平区作为南平区域的中心城市又位于市域最南端，距区内各市县中心平均距离150公里以上）◎特征二：延平区作为福建典型的山区城市，整体城市土型多为丘陵山地，受地形

4、条件影响，延平市区拓展空间十分有限。整体城区建成面积约为13平方公里，但实际的中心城区面积仅为3.04平方公里，其余多为工业用地和零散居住用地。在中心城区人口密度甚至超过福州。◎特征三：延平区现辖区人口为50.3万，其中市区人口为20.3万人，在市区活动的流动人口数在8至10万人。前线观点：基于对于南平市延平区城市特征的解读，我们认为对于其房地产市场的研判应将其定位为单个城市进行，而不应依照其区域行政中心的地位作为区域中心城市进行。后续的分析将以延平区的数据为主导。◎区域近期宏观经济运行情况11.2333.52宁德12.8456.29龙岩12.8370.24南平10.21

5、792.98泉州11.8652.66漳州11.8427.84三明12.6442.46莆田2.1970.77厦门11.11421.69福州9.56521.69全省比上年同期增长比例%2009年1-8月（亿元）地区生产总值8十二、农民人均现金收入（1-6月）8十、地方财政收入8九、财政总收入7八、城镇以上固定资产投资8七、实际利用外资（验资口径）6六、实际利用外资（可比口径）8五、出口总值（上月数）6四、社会消费品零售总额9三、规模以上工业总产值3二、农林牧渔业总产值（1-6月）8一、地区生产总值总量位次指标名称（2009年1-8月数据）南平市主要经济指标在省内9个设区市中位

6、次依据南平市统计局2009年9月统计月报依据政府的统计公报可以看出，南平市在福建省九地市中，是经济相对薄弱的一个山区城市。◎区域近期宏观经济运行情况延平区城市特征对比南平市所辖的各区县2009年前九个月地区生产总值和固定资产投资的情况，我们可以更明确看出南平地区（闽北）弱市中心的多中心结构。◎区域近期宏观经济运行情况延平区城市特征从延平区2007至2009年区域生产总值的对比可以看出，在2009年，其总体经济正走出2008年经济增速回落的阴影，经济增速开始回升。从延平区2007至2009年，房地产行业的完成投资额看，其区域房地产市场的活跃度在逐年降低。◎区域近期宏观经济运

7、行情况延平区城市特征从延平区2007至2009年间，城镇居民可支配收入和存款余额的的增速减慢的情况看，该区域内的房地产市场的价格增长近其内将有较大可能遇到瓶颈。◎城市近中期发展规划城市总体规划简介一、城市性质：闽北中心城市，福建沿海——内地交通枢纽。二、规划范围及城市规模(一)城市规划区总面积598平方公里，西起王台、东至夏道，南起西芹、北至大横。其中包括茫荡山风景区和自然保护区在内。规划区内可供城市建设的用地面积50.8平方公里，约占规划区总面积8.5%。(二)城市人口规模：近期28万，远期38万。(三)城市建设用地规模：近