宏观经济、市场走势与行业动态分析

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1、宏观经济、市场走势与行业动态分析Saturday,June26,2021中近期大势研判受房产泡沫破裂与次贷危机、供给面推动的通胀影响，全球经济明显减速，美英法等国房市继续下滑、日本/香港/台湾房市复苏受挫掉头向下，欧美等国宏观经济走势高度不确定，初步预计09年见底，但“病去如抽丝”，经济复苏可能漫长，房市复苏将更加漫长；受股市与地产泡沫破裂、全球经济减速、供给面推动的通胀、人民币升值影响，以往投资、出口拉动的经济增长难以为继，结构转型压力巨大，经济已明显减速，通胀、顺差压力下降，货币、信贷增长明显减速

2、，贷款利率下降，预计经济09年见底后缓慢复苏；价格理性回归，市场观望情绪渐趋浓厚，全国商品住宅销售面积、价格指数同比继续下降，一二线城市销售缩水严重，各个城市土地交易市场则冷暖不一，估计08年销售面积跌回05年，价格跌回06年；上半年去年扩张动能仍在释放，供求压力增大，预计一二线城市价格自今年4季度至明年底逐步见底。考虑到09年主要上市项目将是07年高价获取用地，由于成本刚性价格很难超跌。9月15日央行首次降息拉开刺激性政策序幕，预计政府将以扩大内需为目标，逐步出台刺激性财政政策并匹配以适度放松的货币

3、政策，地方政府先行救市，房市调控将从信贷、税收、土地等方面逐步放松，房市估计将软着陆，很难出现超跌08年以来房企规模扩张减速，领先企业率先降价促销导致市场集中度窜升，非上市房企资金危急的同时，中大型上市房企因资本市场融资便利，近半数资金链正常或富余，少数企业上半年仍持乐观态度大举拿地，预计09年后诸多房企会逐步加入抄底行列。全球宏观经济与房市中国宏观经济走势中国地产市场走势中国调控政策走势中国上市房企动态概述长期趋势：中国房地产市场还有17年的黄金发展时期改革开放起步期92年小平南巡讲话过热调控复苏9

4、7年亚洲金融危机住房市场化第一次人口红利05年7月汇率改革两次资产泡沫；加强住房保障；人口红利耗尽改善置业旺盛大规模重建；经济增长放缓，中速的人口流动和城市化第二次人口红利老龄化社会黄金30年未来市场规模预测全球最大住宅市场GDP中速增长年均增6-8%GDP高速增长年均增10%低速3-5%建议：抓住历史性机遇，逆市蓄势，复苏时扩张，争取2013年实现300亿，确保200亿销售额，进入行业前20名。1234投资布局适度集中在重点一二线城市坚持理性估值与合理盈利预期侧重优质地块和结构性稀缺产品及早行动把握

5、机会，而非等待大底或超跌出现A积极把握B理性决策C密切监测概述Notes:2013年达到200亿销售规模，估计相当于届时万科的1/10。重点城市市场趋势点评与拓展方向城市建议历史存量去化与近期上市房源销售压力巨大，中期供给压力大，有价无市，价格将出现大幅度下调，见底时间预计最晚；历史存量与新上市房源销售压力很小，中期供给压力小，房源70%以上在外环线以外，一手房价已趋合理，预计下一步上海房价下调主要出现在二手房市场。历史的新开工、销售数据反映天津市场存量、新上市房源供给压力大，估计价格将进一步下跌。价

6、格近在07年6月城乡综合配套改革实验区政策出台后上涨，目前停止在建筑面积均价4100元/平左右，历史存量供应压力，新上市房源供应压力，反映当前一手房均价已趋合理，重庆房价应属多年未涨的合理补涨。销售量衰减剧烈，历史存量与新上市房源供应压力已过历史高点，逐步下滑，但仍处于很高的水平，反映深圳泡沫非常严重，但调整也很迅速，预计价格仍有进一步下调。北京上海天津重庆深圳概述价格泡沫最小，销售速度基本正常，中期新上市房源供求压力小，但历史土地出让形成的远期供给压力大。沈阳重点城市市场趋势点评与拓展方向城市建议主

7、要供应压力来自历史存量，过去几年积累的存量巨大，新上市房源压力略高于正常值，中期供给压力小，价格必定进一步下调。武汉拓展方向城市优先级建议上海沈阳重庆北京天津概述历史存量少，新上市房源供应压力比较大，中期供给压力小，但比深圳轻微得多，由于价格调整快，预计价格已接近合理。广州可能是最早进入低开工、低销售、低价格平衡态的城市。广州目录第三部分市场走势第四部分行业动态第一部分长期趋势第二部分宏观经济长期趋势主题目录1.2人口红利1.3中美房地产市场基本面比较1.1城市化与人口流动总体特征：2008-2025

8、年，高速城市化的下半场+人口老龄化初步开始；2026年后，婴儿潮（1961-）一代人进入65岁，加速了人口老龄化Notes：（1）中国城市化与老龄化预测数据摘自中国人民大学人口所《人口与房地产问题》研究报告；实际数据摘自国家统计局网站；（2）城市化进程符合诺瑟姆“S型”曲线规律；（3）美国老龄化预测数据摘自美国人口普查局2008年发布的人口预测。1长期趋势—1.1城市化与人口流动1978-1995城市化起步期增速0.65%/年1996-2007高速城市化