中高档房产消费人群需求特征研究报告

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1、沈阳中高档房产消费人群需求特征研究报告提交给:沈阳万科永达房地产开发有限公司提交方:华通现代市场信息咨询有限公司2005年2月目录研究背景与目的03研究方法04主要研究结论与建议05详细研究发现12沈阳中高档房产消费人群分析–市场细分12人群划分–市场细分过程13不同人群特征差异–市场细分结果23中高档房产消费人群背景分析29沈阳中高档房产消费人群的房产需求特征分析35外围特征：区位和周边环境36小区特征：小区配套及物业40房屋特征：房屋基本特征46被访者背景资料52附录59研究背景与目的沈阳万科是本地非常著名的一家

2、房地产公司，自1993年进入沈阳市场以来，曾先后开发了“万科城市花园”、“万科紫金苑”、“万科花园新城”等住宅项目。中高档住宅市场是一个回报较高的市场，但是市场开发的难度也比较大。为了深入了解中高档住宅市场的客户需求，并对这一市场进行有效的市场细分，从而为下一步的产品设计和市场推广提供有力的支持，沈阳万科决定进行本次“沈阳中高档房产消费人群需求特征”调研。受沈阳万科委托，华通现代有幸执行本次调研活动。本次研究的主要目的是在市场细分的基础上，了解沈阳市场典型细分市场用户的需求特征，具体研究目的包括：了解沈阳中高档房产潜

3、在消费人群及消费人群的基本特征，对他们加以细分研究了解总体市场及不同细分市场在房产需求特征方面的特征（价值排序与需求特点）通过对市场总体及各细分市场的分析，寻找万科在沈阳的机会所在研究方法调研城市：沈阳调研方法：面对面访问样本量被访者条件潜在购买者25–60岁购房主要决策者未来1年内打算购买商品房购房总价在35万以上，单价4000元以上购买的房子主要用于个人居住城区、年龄和性别配额行业甄别访问执行时间：2005年1月20日–1月31日总体潜在购买者过去2年购买者样本量429267162过去2年购买者25–60岁购房主

4、要决策者过去2年内购买了商品房购房总价在35万以上，单价4000元以上购买的房子主要用于个人居住城区、年龄和性别配额行业甄别主要研究结论与建议主要研究结论–房屋价值与特征需求排序沈阳中高档房产消费人群目前在房屋价值方面的需求主要从自我、家庭、社会三个大的方向展开，依照看重程度依次表现为下面9个维度：排序维度得分（8分制）内容1孩子健康成长的地方5.142获得安全感的地方4.993全家团圆的地方4.934投资保障4.82是未来生活的保障/留给后代的一份财产/是我家的一项重要投资5家庭空间4.4独立自由的空间/释放工作压

5、力的空间/给我安稳的感觉体现我家生活品味、情调的地方6自我享受4.32我自己享受生活的地方/朋友聚会、娱乐的场所/体现个性的地方7社会标签4.31体现我家社会地位的地方/是我事业成功的标志/可以给我家挣得面子8老人生活3.73方便照顾老人的地方/让老人安享晚年的地方9协助事业3.7工作的地方/只是吃饭睡觉的地方/学习、充电的地方/有助于事业发展主要研究结论–房屋价值与特征需求排序在房屋特征需求方面主要从社会属性、房屋特征、小区建设、周边环境四个大的方向展开，依照看重程度依次表现为下面12个维度：排序维度得分（8分制）

6、内容1房屋质量6.062房屋的价格5.173楼盘开发商的品牌和信誉5.014房屋的户型结构4.975房屋升值的潜力4.896周边交通便利程度4.87小区物业4.38物业服务总体水平/物业收费情况8周边设施4.37周边生活型设施状况/周边健身娱乐型设施状况/周边医疗设施状况/周边教育设施状况9位置价值4.34小区是否靠近城市中心位置/外界是否认为是一个高档小区10房屋类型价值4.31房屋的配置标准/楼体的建筑风格/楼房公共部位的配置标准/楼型（什么类型的楼房，例如多层）11园区景观4.26小区内园区的景观内容/小区内园

7、区的景观风格12小区设施4.24小区内健康娱乐型配套设施/小区内生活型配套设施/周边景观环境、人文环境主要研究结论–人群划分在综合考虑人群房屋价值需求、房屋特征需求、家庭生命周期、家庭年收入四个维度指标的情况下，我们可以将沈阳现阶段中高档房产消费人群（家庭）分为下面五类：名称份额家庭背景情况房屋价值房屋特征需求家庭收入主要家庭结构其他特征类1实力标签20.3%高收入中年核心家庭开公司、在私营企业工作比例略高；现有房屋拥有方面资源较多孩子健康成长社会标签开发商品牌房屋质量小区设施类2老人生活18.4%高收入两代

8、成人家庭主要家庭成员受教育程度高老人生活家庭空间户型结构类3孩子事业13.8%相对低收入青年核心家庭青年白领比例略高；孩子健康成长协助事业全家团圆社会标签周边设施房屋价格房屋类型类4寻找归宿34.0%相对高收入空巢或近空巢家庭中老年白领比例略高；自我享受自我安全家庭空间社会标签周边设施房屋类型升值潜力开发商品牌类5低端保