交通银行湖州分行众盛置业清河苑房地产项目评估报告

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1、交通银行湖州分行众盛置业清河苑房地产项目评估报告交通银行湖州分行众盛置业·清河苑房地产项目评估报告项目评估报告借款人名称：长兴众盛置业有限公司项目名称：清河苑借款人名称：长兴众盛置业有限公司项目名称：清河苑评估组织单位：交通银行湖州分行公司业务发展部评估小组人员：俞冰戴泳强评估时间：20093>.11.17目录：1、借款人资信评估………………………………………………………………….42、项目概况和建设情况评估……………………………………………………….43、项目市场情况评估………………………………………………………………..74、投资估算与融资方案评估…

2、……………………………………………………..126>5、财务效益评估…………………………………………………………………….126、不确定性分析……………………………………………………………………..157、银行综合效益评估……………………………………………………………….168、风险防范措施评估……………………………………………………………….179、授信对象及授信业务评级……………………………………………………….1810、总评估……………………………………………………………………………18长兴众盛置业有限公司“清河苑”评估报告一、借款人资信评估（一）

3、借款人资信评估长兴众盛置业有限公司（以下简称“众盛置业”）企业性质为有限责任公司，于2009年7月注册成立，注册地址位于湖州市长兴县雉城镇柏家浜村。公司法定代表人周绍昌，注册资本金1000万元，现公司各股东及出资方式如下：股东名称出资金额出资占比身份证明周绍昌90090%330522194802164534许昌良10010%330522197303282935众盛置业经营范围为房地产开发经营，经营期限为20年，房地产开发资质为暂定资质（湖建发[2009]259号）。虽然公司新成立，但其管理团队吴江山鹰众盛房地产开发有限公司是一家具有贰级资质的房地产公司，

4、成立于2005年4月，注册资本5000万元，公司法定代表人周绍昌，注册地址位于吴江经济开发区江陵东路，从业人员31人，该公司旗下的团队中拥有5年大型房产公司管理经验人员10人，具备工程类中级以上职称12人，其余人员都是各工程技术人员和专业销售人员，熟悉项目管理各环节，对项目成本控制、进度计划以及相关建筑设计、施工法规都有丰富经验。公司遵循“业户至上，诚信服务”的宗旨，用专业的管理体系、服务理念和标准流程，相继成功开发江苏吴江阳光嘉园小区、安徽广德金桂苑小区等楼盘，其中吴江阳光嘉园总开发建筑面积为27万平方米，实现销售收入7.1亿元，目前销售率已达95%；

5、安徽广德金桂苑小区占地面积190亩，开发建筑面积约20万平方米，销售收入约6亿元，目前已全部售罄。由于上述楼盘销售均已处于尾声，2009年，公司计划开发长兴清河苑项目，项目总投资12750万元，占地面积16757平方米（25.1亩），建筑总面积47611平方米。二、项目概况和建设情况评估（一）项目概况和建设情况评估2009年9月，长兴县发展与改革委员会备案，同意众盛置业在长兴中心农贸市场西侧地块开发建设商业住宅和商业用房（长发改经备[2009]294号）。本项目用地面积为16756平方米（25.1亩），总建筑面积47611平方米（包括地上建筑面积3859

6、0平方米和地下建筑面积9021平方米），主要建设住宅与商业房产，本项目于2010年1月开始施工，计划于2011年底全部竣工。项目由浙江宝盛建设集团有限公司负责建设，由浙江东南建设管理有限公司负责监理。（二）项目建设的基本情况评估1、项目地理位置、四至、用途该项目拟建位置位于长兴县中心农贸市场西侧，属于老城区一类地块，东临长兴中心农贸市场，南面与三狮巷住宅小区隔路相望，西临环城西路（隔道路约60米处为长兴华盛虹溪中学），北临长兴港及杨西弄，用地面积16757平方米，地理位置优越。该项目周边居住配套设施完善，商业氛围浓厚，西侧水木花都一期、北侧绿城名居的均价

7、都已在7000元/平方米左右。根据用地规划及国有土地使用权出让合同（长国让字（2008）第89号）文，本项目宗地的用途为商业和住宅用地。2、主要建设指标本案的各项建设指标如下：用地面积：16757平方米（25.1亩）总建筑面积：47611平方米（其中地上38590平方米，地下9021平方米）容积率：2.3建筑占地面积：4928平方米建筑密度：29.4%绿化率：35%居住总户数：330户（含单身公寓108户）3、项目总投资本项目计划总投资为12750万元，其中固定资产投资：12250万元（土建费用8800万元，设备费用450万元，安装费用400万元，工程建

8、设其他费用2400万元，预备费用200万元），铺底流动资金500万元（注：土地出