物业经营管理精讲班第40讲课件讲义

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1、物业经营管理精讲班第40讲课件讲义（环球职业教育在线）物业经营管理精讲班第40讲讲义多选题11-3011、我们要实现房地产市场的市场目标，房地产市场目标是指（）。A、房地产市场总量基本平衡B、结构基本合理C、投资大D、价格基本稳定答案：ABD12．国内生产总值(GDP)：是按市场价格计算的一个国家(或地区)所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。国内生产总值有三种表现形态，即（）。A、市场形态B、价值形态C、收入形态D、产品形态答案：BCD13、宏观调控房地产市场的手段包括（）。A、土地供应B、金融税收、价格政策C、住房政策D、招投标答案：ABC14、按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为

2、（）。A、定期租赁B、自动延期租赁C、意愿租赁D、百分比租赁答案：ABC15、物业租赁管理模式常见的有（）。A、包租转租模式B、出租代理模式C、委托管理模式D、自行管理模式答案：ABC16、按照成本的经济性质或内容分类，通常可以将物业管理企业发生的成本分为以下（）要素。A、购材料B、工资、职工福利费C、折旧费D、利息支出、税金E、其他支出答案：ABCDE17、对于以下物业（）属于经营性的物业。A、写字楼B、居住物业C、综合楼D、商厦答案：ACD18、风险具有以下（）特征。A、负面性B、可确定性C、不确定性D、可测性答案：ACD19、保险的一般原则是（）。A、诚信原则B、可保利益的原则C、近因

3、原则D、比例分摊原则答案：ABCD20、资金动态形式则可以分为（）三种类型。A、经营性现金流动B、投资性现金流动C、固定资产D、筹资性现金流动答案：ABD21、写字楼物业的特点是（）。A、所处区位好，规模大B．多为现代化的高层建筑C．功能齐全、配套设施完善D．多由专业物业管理企业管理E．保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键答案：ABCDE22、写字楼物业管理常规目标集（）三位一体，互相渗透。A、经营目标B、管理目标C、成本目标D、服务目标答案：ABD23、写字楼物业管理的工作内容，包括（）。A、制定管理计划、物业市场营销B、制定租金收取办法、物业维修养护C、安全保卫D、协调业主与租户的

4、关系、组织与控制答案：ABCD24、写字楼交通流线的管理，可遵循以下（）原则：A、分流原则B、层次原则C、简捷原则D、公平原则答案：ABC25、风险应对策略一般应包括（）。A、风险回避、风险转移B、风险减轻、风险承担C、风险分担D、应急措施。答案：ABCD26、按照管理层面的不同，零售商业物业的经营管理可以分为（）这两个层次。A、策略与运行管理B、市场管理C、零售管理D、现场管理答案：AD27、零售商业物业运作的相关理论主要集中在以下（）领域。A、中心地理论B、同类零售商聚集理论C、外部效应理论D、需求理论答案：ABC28、零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素。其中（）是三个主

5、要的方面。A、正确的经营管理策略B、有针对性的管理方案设计C、租赁方案D、精确的费用测算答案：ABD29、组合投资管理包含以下（）要素。A、管理对象B、管理者C、投资金额D、管理方法答案：ABD30、房地产组合投资管理，即对房地产资产的集合进行（）的过程。A、优化组合B、协调C、管理D、处置答案：ABC案例分析1-2三、案例分析1、（5分）某宗物业的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类物业的报酬率为10％。试计算该宗物业的收益价格。[解]该宗物业的收益价格计算如下：

6、答：该宗物业的收益价格为300.86万元。2、（9分）如果你是物业管理师在租赁管理中如何确定租金方案？租金方案是租赁管理的核心，十分重要。在租赁方案中就需要对租金水平的确定方式作出指导性的安排。从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。物业管理师还必须了解市场，过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升；而低于市场租金水平的租金，虽然可能使出租率达到100％，但可获得的总租金收人并不一定理想。对于大型物业管理企业来

7、说，一般较容易确定租金水平或方案，因为他们往往拥有大量类似物业出租的租金数据，使得物业管理师很容易确定物业合适的市场租金水平。当然，为准确判断物业的市场租金水平，需要比较已出租的类似物业和待出租物业的差异，并对已知的租金进行相应的修正，进而求取待出租物业的市场租金水平。例如，对于出租写字楼，其租金水平可能会依下述情况的不同而不同：单元面积大小、楼层、朝向，大厦坐落地点，距商业中心区的距离，装修档次，建筑设备状