中房凌云花园市场营销策划

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1、中房凌云花园市场营销策划1项目概况凌云花园位于方家栏路32号—沈阳东南部，毗邻方家栏森林公园，是中房集团在沈阳的第二个项目。其东面是新建住宅、西面是规划路、南面是方家栏路、北面是辽宁省武警总队一支队。凌云花园占地15万平方米、总建筑面积20万平方米、容积率﹤1.5绿化率达40%、建筑密度为30%、是一个大型的、综和的生活园区。中房凌云花园整体上采用现代风格的建筑设计。主要部位高级外墙面砖饰面，显居住者的“体面”；住宅全部坡屋顶设计，顶层层高在2.8—4.6米。留出更充分的创意空间；超大视野的阳台，部分南卧室飘窗设计，充分体现了现代人对建筑设

2、计的要求；户型在88平方米到168平方米，使多种户型可供客户任意选择。24小时惠天热网；每户可配有ADSC接口。客户可以享受到办公、教育、购物、就医等信息时代的高速健康。东芝电梯房以及金德铝塑PRR管材等等。建筑标准说明:【主体工程】外墙采用节能材料,楼板全部现浇。外墙主要部位装饰采用高级外墙面砖,其余为涂料墙面;坡屋顶采用高级屋面瓦。【套内装饰配套】单元门:铸诚牌高级对讲门进户门:铸诚牌高级对开三防门阳台及窗:大连实德型材高级中空塑钢窗地面:水泥压光(厨卫除外)墙面:高级大白饰面室内门:预留洞口厨房:墙面抹灰41卫生间:墙面抹灰,地面做高

3、级防水,上下水预留接口室内照明:预留灯位,设置高级开关、插座有线电视、卫星电视插座接入客厅；ADSL接口接入客厅，电话接口接入客厅及卧室。【公共部位】楼梯采用不锈钢扶手、理石地面。东芝电梯，楼梯间照明采用高级声光控灯。【其他】给水：采用高级UPVC管材。排水：采用高级UPVC消音螺旋管材供暖：惠天热网24小时供暖，分户独立，金德高级铝塑PPR管材煤气：进户412市场调研2.1沈阳市房地产市场状况调查2.1.1沈阳市居民住房消费意愿分析（1）沈阳市居民居住状况：据5325份样本分析,住房面积在40平方米以下的占17%,41-60平方米的占36

4、%,61-80平方米的占27%,81-100平方米的占12.1%，101-130平方米的占4.4%，131平方米以上的占3.5%。（2）对现住房满意度分析：通过对住房满意调查分析，沈阳市居民对住房明确表示不满意的占31.6%，这就是说，有近三分之一的居民要急于改善住房条件；同时，表示一般的，即潜在要改善住房条件的超过五分之二，两项之和为四分之三。从中可以看出，沈阳市住房消费需求潜力巨大。通过对现在住房不满意因素分析中可以看出，39%的人认为房子面积太小；26.7%的人认为住房结构不合理，功能不齐全；9.6%的人认为房屋破旧，质量不好。这反映

5、出沈阳市广大居民主导需求是扩大住房面积，其次是改善住房设计水平。（3）住房置换需求分析：住房置换意愿分析:通过住房置换意愿分析，表示愿意置换的占20.5%；正在考虑置换的占28.4%。持观望态度的20.1%。这反映出，沈阳市有近一半的居民有卖旧房买新房或直接买新房的需求。住房置换时间分析:在住房消费时间安排上，表示一年以内买房或卖掉旧房再购置新住房的占9.2%；表示二年以内的占22.7%；3-4年的占32.9%。这就是说，沈阳市近三分之一居民一、两年内有购房意向，三、四年内有购房意向也占近三分之一。沈阳市五个城区内居民共有108万户，9.2

6、%就意味着10万户居民今年要购置住房，而且今后每年都保持百分之十以上水平。沈阳市每年约有十万左右住户购置住房，而且还要继续保持一个相当长的时间，这是一股多么巨大的消费潮流，它若能变成现实，将对改善沈阳市人民生活水平、拉动全市经济发展产生不可估量的影响。(4)购房意向分析:购买住房的类别分析:针对要购买什么样的住房问题，我们提供了五种类型，即新建商品房，比原住条件好的旧房，经济适用住房，自住公房，其它。回答结果为：购买新建商品房2073人，占39.1%；条件好的旧房860人，占16.3%；经济适用住房1948人，占36.7%；自住公房219人

7、，占4.1%；其它201人，占3.8%。从中可见，人们买房的主流是买新建商品房和经济适用住房，愿意购买条件好一些旧房的人占16.3%。数量十分可观，说明旧房市场具有强大生命力。对新建商品房种类的选择:我们把新建商品房划分为六类，即平房、多层住宅、小高层、高层、别墅及其他。回答结果为：购买平房334人，占6.3%；购买多层2189人，占41.3%；购买小高层1714人，占32.3%；购买高层住宅586人，占11.1%；购买别墅283人，占5.3%；其它197人，占3.7%。41(5)沈阳市住房消费发展趋势：未来10年，沈阳地区住宅主要呈现于以

8、下特点：小康化、个性化、生态化、智能化、品牌化、城郊化、投资多元化、服务规范化、社区化；居住模式有四种：安居型、准小康型、小康型、和后小康型；现在大体分布如下：5%为后小康；15